Czy COVID-19 zabezpiecza przed egzekucją z nieruchomości?

Z tego artykułu dowiesz się, czy COVID-19 zabezpiecza przed egzekucją z nieruchomości oraz ile musi wynosić wartość zadłużenia, aby dany wierzyciel mógł zagrozić Ci licytacją nieruchomości. Wiedza, którą uzyskasz, być może pozwoli Ci na zrozumienie, że licytacja nieruchomości to jeden z ulubionych straszaków firm windykacyjnych.

Pandemia i zmiany prawne na korzyść dłużników

Amerykański laureat Nagrody Nobla z dziedziny ekonomii Paul Romer powiedział kiedyś, że „Kryzys to zbyt straszna rzecz, żeby go zmarnować”. Co prawda wątpię, aby osoby zasiadające w ławach poselskich miały okazję zapoznać się dorobkiem badawczym tego naukowca, to jednak pandemię Covid-19 oraz kryzys jaki został przez nią wywołany, wykorzystano właściwie, by lepiej zabezpieczyć nieruchomości Polaków. Szczególnie przed lichwiarzami i innej maści „kombinatorami”. Mam tutaj na myśli chętnych do zajęcia nieruchomości za chwilówkę.

Od czasu gdy pisaliśmy o Tarczy 3.0 minęło nieco czasu. Pora zatem przyjrzeć się, jak okrzepły przepisy dotyczące zajęcia komorniczego mieszkania (czy domu) w czasach COVID-19.

Czy COVID-19 zabezpiecza przed egzekucją z nieruchomości?

Oczywiście już na wstępie musimy wskazać, że pandemiczne nowelizacje dotyczą tylko i wyłącznie tych nieruchomości, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Chodzi tu konkretnie o:

• nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, który to budynek służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika;
• lokal stanowiący odrębną nieruchomość, który to lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika;
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika.

Wobec powyższego z dobrodziejstwa, o którym szerzej powiemy za chwilę, będą wyłączone przykładowo:

• działka rekreacyjna dłużnika;
• lokal mieszkalny, który jest używany przez dłużnika do prowadzenia działalności gospodarczej;
• lokal mieszkalny wynajmowany przez dłużnika osobom trzecim.

Bezpieczniej, gdy pożyczasz, bezpieczniej, gdy nie spłacasz

Natomiast wspomniane już wcześniej „covidowe dobrodziejstwa” podzielimy na dwie kategorie:

1. Ograniczenia w przewłaszczeniu na zabezpieczenie.
2. Ograniczenia w licytacji nieruchomościami.

Ad. 1 Pierwsza z nowelizacji została umieszczona przez ustawodawcę w kodeksie cywilnym (art. 3871 k.c.). Dotyczy ona co do zasady bezwzględnej nieważności takiej umowy, która przenosi na wierzyciela własność nieruchomości (która służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika), celem zabezpieczenia roszczenia (np. kredytu konsolidacyjnego). Aby jednak taka umowa była ważna, muszą zostać spełnione łącznie trzy przesłanki:

1. wartość sumy do zapłaty musi dorównywać wartości mieszkania plus być powiększona o odsetki maksymalne za opóźnienie za 24 miesiące;
   
   Przykład

   Pan Jan jest właścicielem mieszkania o wartości 200 000,00 zł. Żeby umowa przewłaszczenia była ważna, Pan Jan musi zaciągnąć kredyt, gdzie kwota do spłaty wyniesie minimum 244 800,00 zł (tj. 200 000,00 zł, która to kwota stanowi wartość mieszkania + 44 800,00 zł, która to kwota stanowi odsetki maksymalne za opóźnienie za okres dwóch lat od kwoty 200 000,00 zł).
2. wartość zabezpieczenia musi być określona – tj. w chwili zawarcia umowy jej wartość musi być skonkretyzowana co do wysokości (pośrednio wynika to z pkt. a),
3. nieruchomość musi zostać wyceniona przez biegłego rzeczoznawcę – ustawodawca chciał tutaj uniknąć sytuacji, w której wartość nieruchomości byłaby specjalnie zaniżana.

Jak więc widać, opisana nowelizacja w sposób znaczący ograniczyła patologię i praktycznie wyeliminowała możliwość przepisywania mieszkań na lichwiarzy, którzy bardzo często nie dysponują tak wielką gotówką, którą mogliby obracać.

Nie zajmą Ci mieszkania za dług niższy niż 1/20 jego wartości

Ad. 2 Drugim z kolei dobrodziejstwem, które weszło do naszego porządku prawnego w czasie pandemii, jest art. 9521 kodeksu postępowania cywilnego. Zanim przejdziemy do jego omówienia, należy jednak podkreślić, że zasadniczo cały artykuł planowany był już wcześniej, a tylko jego wejście w życie przypadło na czas pandemii.

Wyjątkiem jest §5, który wyłącza możliwość licytacji nieruchomości (powtórzmy raz jeszcze – służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika) w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu, który powstał z uwagi na COVID-19. Na marginesie §5 warto wspomnieć, że jeżeli wierzyciel przed wejściem w życie tego przepisu, tj. 30.05.2020 r. złożył wniosek o pierwszą licytację nieruchomości, będzie również uprawniony (w razie bezskuteczności pierwszego terminu) do złożenia wniosku o drugą licytację nieruchomości.

Przede wszystkim wprowadzono obowiązek wyznaczenia pierwszej licytacji nieruchomości na wniosek wierzyciela. W poprzednim stanie prawnym, pierwsza licytacja odbywała się z urzędu po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania nieruchomości (przed 01.01.2019 r. wymagana była wpłata wierzyciela na ogłoszenie w prasie, której uiszczenie w sposób dorozumiany zastępował wniosek).

Po drugie, licytację z nieruchomości może zainicjować wierzyciel, bądź grupa wierzycieli, których należność wynosi co najmniej 1/20 sumy oszacowania nieruchomości.

Licytacja komornicza nieruchomości – przykłady na kwotach

Istnieje niestety furtka dla wierzycieli, którzy nie spełniając powyższego minimum, gdyż mogą się oni zwrócić się do sądu o wyrażenie zgody na licytację, jeżeli wysokość należności jest znaczna lub gdy nie ma innego majątku, z którego można by się zaspokoić. Pocieszające jest to, że z informacji, które posiadamy, sądy generalnie nie korzystają z tej możliwości. Ponadto wskazać należy, że powyższe ograniczenie nie dotyczy Skarbu Państwa, którego należności zostały stwierdzone wyrokiem karnym.