Reading Time: 6 minutes Egzekucja z nieruchomości przez komornika – etapy i obrona
Egzekucja z domu lub mieszkania to dla dłużnika najczarniejszy scenariusz. Procedura jest uciążliwa i obwarowana skomplikowanymi przepisami, ale te same przepisy dają Ci konkretne prawa do obrony. Ten artykuł przeprowadzi Cię przez kluczowe etapy egzekucji z nieruchomości i wyjaśni, jak zmieniło się prawo chroniące dłużników przed licytacją za niewielkie długi.
Egzekucja z nieruchomości – przepisy i etapy
Przepisy o egzekucji z nieruchomości są obszerne i znajdują się w Kodeksie postępowania cywilnego, od art. 921 do 1013. Stosuje się je do egzekucji:
- z nieruchomości gruntowych, budynkowych (dotyczy budynków na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste) oraz lokalowych,
- z użytkowania wieczystego,
- ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- ze statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego.
Egzekucja ta prowadzona jest pod nadzorem sędziego, który ma prawo zażądać akt na każdym etapie postępowania i uchylać wadliwe czynności komornika. Komornik jest zobowiązany poinformować sąd rejonowy, przy którym działa, o wszczęciu i zakończeniu egzekucji.
Wszystkie czynności wykonuje tu osobiście komornik, wobec czego żadna czynność procesowa nie może być przeprowadzona przez asesora, aplikanta czy innego pracownika kancelarii. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy asesor zostanie powołany na zastępcę komornika. Co więcej, zdaniem części sędziów również doręczenia w tym trybie egzekucji (choć jest to czynność techniczna) powinny być dokonywane osobiście przez komornika. Zdarzało się więc, że sędzia nie dopuszczał do licytacji, bo obwieszczenie o licytacji doręczył wyłącznie asesor.
Egzekucja komornicza nieruchomości – co zajmie komornik
Przedmiotem egzekucji może być zarówno całość nieruchomości, jak i jej część ułamkowa. Wierzyciel ani komornik nie są uprawnieni do podziału nieruchomości w celu usprawnienia egzekucji – nawet gdyby taki podział był uzasadniony i celowy.
Przykład: nieruchomość składa się z dwóch identycznych działek, a współwłaścicielami są dwie osoby – dłużnik i osoba trzecia. Nawet wtedy komornik nie podzieli nieruchomości.
Dopiero po przeprowadzeniu egzekucji z udziału i jego sprzedaży nabywca może złożyć w sądzie wniosek o zniesienie współwłasności. Wraz z nieruchomością sprzedawane są też jej przynależności oraz części składowe.
Wszczęcie egzekucji z nieruchomości nigdy nie następuje z urzędu – za każdym razem wymagany jest wniosek wierzyciela (alimentacyjnego lub niealimentacyjnego) albo wnioskodawcy. Tym drugim bywa sąd przy egzekucji grzywien i kar pieniężnych orzeczonych w postępowaniu cywilnym oraz kosztów sądowych przysługujących Skarbowi Państwa. Wniosek musi zawierać elementy pisma procesowego oraz jednoznacznie wskazywać nieruchomość, która ma być zajęta – najczęściej przez podanie numeru księgi wieczystej. Wierzyciel ponosi też opłatę za wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej.
Gdyby w aktach postępowania zabrakło takiego wyraźnego wniosku, stanowi to przesłankę do umorzenia postępowania z nieruchomości oraz skargi na czynność komornika. Jak w ogóle dochodzi do umorzenia egzekucji komorniczej, opisujemy osobno.
Kilku wierzycieli i jedna nieruchomość
Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie rejonowym, w którego okręgu położona jest nieruchomość. Gdy leży ona w okręgu kilku sądów, wybór komornika należy do wierzyciela. Komornik ma obowiązek z urzędu badać swoją właściwość. W razie zbiegu egzekucji obowiązuje zasada ogólna: komornik, który wszczął egzekucję później, przekazuje akta temu, który wszczął ją wcześniej. Datę wszczęcia bada się na podstawie wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej. Gdy do jednej nieruchomości ustawia się kilku komorników naraz, to właśnie ten wpis rozstrzyga o pierwszeństwie.
Zajęcie nieruchomości nie zawsze oznacza licytację
To prawda. Odpowiednie działanie może sprawić, że wierzyciel wycofa sprawę od komornika. Dzieje się tak zawsze, gdy zostaje podpisana ugoda z bankiem. Dłużnicy często sądzą, że po tylu nieudanych próbach porozumienie z bankiem jest niemożliwe – i mają rację, dopóki próbują sami, jako laicy w tej materii. Negocjacje przynoszą efekt dopiero wtedy, gdy prowadzi się je profesjonalnie, a więc skutecznie. O efektach takich negocjacji wypowiedzianego kredytu hipotecznego przeczytasz w materiale o uratowaniu nieruchomości w negocjacjach z bankiem.
Za jaki dług komornik zlicytuje mieszkanie?
To najważniejsza zmiana ostatnich lat i jednocześnie realna tarcza dłużnika. Zajęcie nieruchomości to jeszcze nie licytacja, a do samej licytacji prawo stawia konkretny próg.
Zgodnie z art. 952(1) KPC termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się tylko na wniosek wierzyciela. A wierzyciel może taki wniosek złożyć dopiero wtedy, gdy egzekwowana należność główna wynosi co najmniej jedną dwudziestą (1/20, czyli 5%) sumy oszacowania nieruchomości. Liczy się sam dług główny, bez odsetek i kosztów.
W praktyce: żeby policzyć ten próg, potrzebny jest opis i oszacowanie nieruchomości – dopiero z sumy oszacowania wyliczysz jedną dwudziestą. Przy kilku wierzycielach liczy się łączna wysokość ich należności głównych. Warto znać granice tej ochrony: nie działa ona, gdy należność przysługuje Skarbowi Państwa, wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym albo gdy dłużnik sam wyraził zgodę na wyznaczenie terminu licytacji. Sposób, w jaki ustala się sumę oszacowania, opisujemy w tekście o opisie i oszacowaniu, a szerzej o obronie mieszkania piszemy w poradniku o oddłużaniu mieszkań.
Pozostałe najważniejsze czynności – jak opis i oszacowanie – komornik nadal musi wykonać osobiście, co daje gwarancję, że ten najbardziej dotkliwy sposób egzekucji jest prowadzony pod ścisłym nadzorem.
Grozi Ci egzekucja z nieruchomości?
Nie czekaj, aż zjawi się komornik – im szybciej zadziałasz, tym więcej czasu na obronę. Zamów konsultację z adwokatem, byłym komornikiem, a dziś specjalistą od pomocy zadłużonym w egzekucji komorniczej z nieruchomości.
Egzekucja z nieruchomości – najczęstsze pytania
Za jaki dług komornik zlicytuje mieszkanie?
Wierzyciel może wnioskować o licytację mieszkania lub domu służącego potrzebom mieszkaniowym dłużnika dopiero wtedy, gdy egzekwowana należność główna stanowi co najmniej jedną dwudziestą (1/20, czyli 5%) sumy oszacowania nieruchomości (art. 952(1) KPC). Liczy się sam dług główny, bez odsetek i kosztów. Ochrona ta nie działa jednak, gdy należność przysługuje Skarbowi Państwa lub wynika z wyroku karnego.
Ile trwa egzekucja z nieruchomości?
To bardzo długotrwały proces. Od zajęcia nieruchomości do prawomocnej licytacji mija zazwyczaj od kilkunastu miesięcy do nawet kilku lat, w zależności od skomplikowania sprawy i działań podejmowanych przez strony. Ten czas to realna przestrzeń na negocjacje z wierzycielem i ratowanie nieruchomości.
Czy mogę stracić dom za długi małżonka?
To zależy od ustroju majątkowego. Jeśli macie wspólność majątkową, a dług powstał za zgodą drugiego małżonka, komornik może prowadzić egzekucję z całej wspólnej nieruchomości. Jeśli dług jest osobistym zobowiązaniem jednego małżonka, a nieruchomość jest wspólna, egzekucja jest znacznie bardziej skomplikowana – piszemy o tym w części o nieruchomości we wspólności majątkowej.
Czy można zablokować sprzedaż nieruchomości?
Często tak. Zajęcie nieruchomości to jeszcze nie licytacja, a do samej licytacji prawo stawia warunki (art. 952(1) KPC). Doświadczony w ochronie nieruchomości prawnik pomoże wykorzystać te warunki i wynegocjować ugodę. Wobec nieopłacalnej dla siebie licytacji wierzyciel często woli porozumieć się z dłużnikiem.
Gdzie znajdę więcej o egzekucji z nieruchomości?
Nasz poradnik jest rozbudowany. Znajdziesz w nim część o nieruchomości we wspólności majątkowej oraz o sprzedaży nieruchomości po wszczęciu egzekucji.
Pamiętaj. Artykuł nie stanowi interpretacji prawnej, porady, ani nie jest opinią prawną. Materiały są dostępne nieodpłatnie, a ich zamieszczenie ma jedynie cel informacyjny oraz wyjątkowo doszkalający. Właściciel portalu podejmuje wszelkie działania w celu umieszczania na stronie informacji bieżących, zupełnych i prawdziwych. Właściciel nie ponosi żadnej odpowiedzialności za rezultaty działań podjętych w oparciu o zamieszczone na stronie informacje, ani też za ewentualne braki, nieścisłości lub pomyłki w zamieszczonych materiałach.
