Egzekucja z nieruchomości jest tym sposobem egzekwowania długów, który zasadniczo winien być stosowany przez komornika w ostateczności. Jej skomplikowana procedura i wysoki stopień uciążliwości dla dłużnika, rodzą przede wszystkim konieczność stałego nadzoru ze strony sądu oraz znajomość przez dłużnika przysługujących mu praw.
Przez najbliższy czas będę się starał przybliżyć Wam niuanse z tym związane. Oczywiście liczę na Wasze pytania i opinie w komentarzach.
Egzekucja z nieruchomości w przepisach
Przede wszystkim należy wskazać, że przepisy dotyczące egzekucji z nieruchomości są dość obszerne i znajdują się w kodeksie postępowania cywilnego od art. 921 do 1013. Przedmiotowe przepisy stosuje się do egzekucji:
- z nieruchomości: gruntowych, budynkowych <dotyczy budynków położonych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste> oraz lokalowych;
- z użytkowania wieczystego;
- ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- ze statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego.
Jak już wspomniałem wyżej, egzekucja ta prowadzona jest pod nadzorem sędziego, który ma prawo zażądać akt na każdym etapie postępowania i uchylać wadliwe czynności egzekutora. Komornik jest zobligowany do poinformowania sądu rejonowego, przy którym działa, o wszczęciu i zakończeniu egzekucji. Wszystkie czynności dokonywane są tu osobiście przez komornika, wobec czego żadna czynność procesowa nie może być przeprowadzona przez asesora, aplikanta czy innego pracownika kancelarii. Wyjątkiem tutaj będzie sytuacja, gdy asesor zostanie powołany na zastępce komornika. Zasygnalizować w tym miejscu należy, że zgodnie z poglądem niektórych sędziów, również doręczenia w tym sposobie egzekucji (mimo, że niewątpliwie jest to czynność techniczna), winny być dokonywane osobiście przez komornika. Zgodnie z powyższym sporadycznie zdarzały się sytuacje, gdy sędzia nie dopuszczał do licytacji, bo np. obwieszczenie o licytacji było doręczone wyłącznie osobiście przez asesora.
Egzekucja komornicza nieruchomości – co zajmie komornik
Przedmiotem egzekucji może być zarówno całość nieruchomości, jak i jej ułamkowa część. Aktualnie wierzyciel, jak i organ egzekucyjny nie są uprawnieni do dokonania podziału nieruchomości w celu usprawnienia egzekucji. Nawet, gdyby taki podział był uzasadniony i celowy.
Dopiero po przeprowadzeniu egzekucji z udziału i jego sprzedaży, nabywca może złożyć wniosek w sądzie o zniesienie współwłasności. Ponadto wraz z nieruchomością zostają sprzedane jej przynależności oraz części składowe.
Wszczęcie egzekucji z nieruchomości nigdy nie odbywa się z urzędu i za każdym razem wymagany jest w tym celu wniosek wierzyciela (zarówno alimentacyjnego, jak i niealimentacyjnego) lub wnioskodawcy. Tym drugim może być sąd w przypadku egzekucji grzywien i kar pieniężnych orzeczonych w postępowaniu cywilnym, a także kosztów sądowych w sprawach cywilnych, przysługujących Skarbowi Państwa. Przedmiotowy wniosek winien zawierać wszystkie elementy niezbędne dla pisma procesowego oraz jednoznacznie i precyzyjnie wskazywać nieruchomość, jaka winna być przez komornika zajęta. Najczęściej odbywa się to przez podanie numeru księgi wieczystej.
Ograniczenie egzekucji z nieruchomości, a w zadzie jego brak
Aktualnie ustawodawca nie przewidział żadnych ograniczeń co do wszczęcia i prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Wobec tego bardzo często zdarzają się sytuacje, w których firmy windykacyjne celem wywarcia wpływu na dłużnika decydują się złożyć powyższy wniosek. Mimo tego iż dochodzą niewielkich zaległości. Sytuacja ta ma się wkrótce częściowo zmienić w wyniku planowanej nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego (planowany nowy art. 9521). Ustawodawca przy egzekucji nieruchomości lokalów mieszkalnych i nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnym, które służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych dłużnika, zamierza nadać uprawnienie co do możliwości złożenia wniosku o licytację nieruchomości tylko takiemu wierzycielowi, którego egzekwowana należność stanowi co najmniej równowartość 1/20 sumy oszacowania. Ponadto do złożenia powyższego wniosku mogą zostać uprawnieni wierzyciele, którzy łącznie prowadzą egzekucję z nieruchomości, a łączna wysokość egzekwowanych przez nich należności przekracza wskazaną wyżej 1/20 sumy oszacowania.
Kilku dłużników i jedna nieruchomość
Egzekucja z nieruchomości należy do tego komornika, który działa przy tym sądzie rejonowym, w okręgu którego nieruchomość jest położona. W przypadku gdy nieruchomość położona jest w okręgu kilku sądów, to decyzja, do którego z egzekutorów stosowny wniosek zostanie złożony, należy do wierzyciela. Komornik jest zobowiązany z urzędu badać swoją właściwość. W przypadku zbiegu egzekucji, obowiązuje zasada ogólna tj. komornik który później dokonał wszczęcia egzekucji, przekazuje akta temu, który dokonał wszczęcia egzekucji wcześniej. Datę wszczęcia bada się na podstawie wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej.
Do wniosku o wszczęcie lub przyłączenie się do toczącej się egzekucji z nieruchomości należy uiścić opłatę sądową za wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. Aktualnie kwota ta wynosi 60 zł (art. 44.1.6 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Komornik uzależnia dokonanie żądanej czynności od uprzedniego uiszczenia przez wierzyciela ww. kwoty i nie ma prawa jej kredytować. W wyniku nowelizacji ww. ustawy komornik od dnia 01.01.2019 r. nie uiszcza opłaty sądowej za wykreślenie ostrzeżenia w księdze wieczystej, Wobec czego koszty postępowania są niższe o 30 zł. Komornik po zakończeniu egzekucji z nieruchomości, bez względu na przesłankę zakończenia, dokonuje wykreślenia wpisu z urzędu.
Uczestnikami postępowania (tj. osobami które np. winny być informowane o każdej czynności, jak i mającymi prawo wglądu do akt) są prócz wierzyciela i dłużnika osoby którym przysługuje na nieruchomości inne ograniczone prawo rzeczowe lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości. W tej kategorii znajdują się m.in. wierzyciele hipoteczni, użytkownicy czy też osoby, którym przysługuje jakaś służebność. Ponadto uczestnikiem postępowania (w przypadku egzekucji z użytkowania wieczystego) będzie organ z którym zawarto taką umowę tj. organ reprezentujący Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego lub związek takich jednostek.
Zajęcie nieruchomości nie zawsze oznacza licytację
To prawda. Odpowiednie działanie może sprawić, że wierzyciel wycofa komornika w sprawie. Kiedy się tak dzieje? Zawsze, gdy podpisywana jest ugoda z bankiem i następuje wycofanie sprawy od komornika. Bardzo często dłużnicy uważają, że tyle razy próbowali porozumieć się z bankiem, że jest to niemożliwe.
To prawda. Dłużnik z reguły nie jest w stanie porozumieć się z bankiem, gdyż jest laikiem w tej materii. Dlatego negocjacje z bankiem przyniosą efekty dopiero wówczas, gdy są prowadzone w sposób profesjonalny.
A co za tym idzie – skuteczny.
O efektach takich negocjacji wypowiedzianego kredytu hipotecznego możesz przeczytać w tym miejscu.