Egzekucja z nieruchomości 2025 „Krok po kroku” cz. 1

Egzekucja z domu lub mieszkania to dla każdego dłużnika najczarniejszy scenariusz. Procedura ta jest nie tylko niezwykle uciążliwa, ale też obwarowana szeregiem skomplikowanych przepisów, które dają Ci jednak konkretne prawa do obrony. Ten artykuł przeprowadzi Cię przez kluczowe etapy egzekucji z nieruchomości, a nasza najnowsza aktualizacja wyjaśni, jak zmieniły się przepisy chroniące dłużników przed licytacją za niewielkie długi.

Egzekucja z nieruchomości w przepisach

Przede wszystkim należy wskazać, że przepisy dotyczące egzekucji z nieruchomości są dość obszerne i znajdują się w kodeksie postępowania cywilnego od art. 921 do 1013. Przedmiotowe przepisy stosuje się do egzekucji:

• z nieruchomości: gruntowych, budynkowych <dotyczy budynków położonych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste> oraz lokalowych;
• z użytkowania wieczystego;
• ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• ze statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego.

Jak już wspomniałem wyżej, egzekucja ta prowadzona jest pod nadzorem sędziego, który ma prawo zażądać akt na każdym etapie postępowania i uchylać wadliwe czynności egzekutora. Komornik jest zobligowany do poinformowania sądu rejonowego, przy którym działa, o wszczęciu i zakończeniu egzekucji.

Wszystkie czynności dokonywane są tu osobiście przez komornika, wobec czego żadna czynność procesowa nie może być przeprowadzona przez asesora, aplikanta czy innego pracownika kancelarii. Wyjątkiem tutaj będzie sytuacja, gdy asesor zostanie powołany na zastępce komornika. Zasygnalizować w tym miejscu należy, że zgodnie z poglądem niektórych sędziów, również doręczenia w tym sposobie egzekucji (mimo, że niewątpliwie jest to czynność techniczna), winny być dokonywane osobiście przez komornika. Zgodnie z powyższym sporadycznie zdarzały się sytuacje, gdy sędzia nie dopuszczał do licytacji, bo np. obwieszczenie o licytacji było doręczone wyłącznie osobiście przez asesora.

Egzekucja komornicza nieruchomości – co zajmie komornik

Przedmiotem egzekucji może być zarówno całość nieruchomości, jak i jej ułamkowa część. Aktualnie wierzyciel, jak i organ egzekucyjny nie są uprawnieni do dokonania podziału nieruchomości w celu usprawnienia egzekucji. Nawet, gdyby taki podział był uzasadniony i celowy.

Przykład: Nieruchomość składa się z dwóch identycznych działek, a współwłaścicielami są dwie osoby tj. dłużnik i osoba trzecia. Nawet w takiej sytuacji nie ma mowy, aby komornik dokonał podziału nieruchomości.

Dopiero po przeprowadzeniu egzekucji z udziału i jego sprzedaży, nabywca może złożyć wniosek w sądzie o zniesienie współwłasności. Ponadto wraz z nieruchomością zostają sprzedane jej przynależności oraz części składowe.

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości nigdy nie odbywa się z urzędu i za każdym razem wymagany jest w tym celu wniosek wierzyciela (zarówno alimentacyjnego, jak i niealimentacyjnego) lub wnioskodawcy. Tym drugim może być sąd w przypadku egzekucji grzywien i kar pieniężnych orzeczonych w postępowaniu cywilnym, a także kosztów sądowych w sprawach cywilnych, przysługujących Skarbowi Państwa. Przedmiotowy wniosek winien zawierać wszystkie elementy niezbędne dla pisma procesowego oraz jednoznacznie i precyzyjnie wskazywać nieruchomość, jaka winna być przez komornika zajęta. Najczęściej odbywa się to przez podanie numeru księgi wieczystej.

Wobec czego, w przypadku gdyby w aktach postępowania brak było wskazanego wyżej wyraźnego wniosku, będzie to stanowiło przesłankę do umorzenia postępowania z naszej nieruchomości oraz skargi na czynności komornika.

Kilku dłużników i jedna nieruchomość

Egzekucja z nieruchomości należy do tego komornika, który działa przy tym sądzie rejonowym, w okręgu którego nieruchomość jest położona. W przypadku gdy nieruchomość położona jest w okręgu kilku sądów, to decyzja, do którego z egzekutorów stosowny wniosek zostanie złożony, należy do wierzyciela. Komornik jest zobowiązany z urzędu badać swoją właściwość. W przypadku zbiegu egzekucji, obowiązuje zasada ogólna tj. komornik który później dokonał wszczęcia egzekucji, przekazuje akta temu, który dokonał wszczęcia egzekucji wcześniej. Datę wszczęcia bada się na podstawie wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej.

Zajęcie nieruchomości nie zawsze oznacza licytację

To prawda. Odpowiednie działanie może sprawić, że wierzyciel wycofa komornika w sprawie. Kiedy się tak dzieje? Zawsze, gdy podpisywana jest ugoda z bankiem i następuje wycofanie sprawy od komornika. Bardzo często dłużnicy uważają, że tyle razy próbowali porozumieć się z bankiem, że jest to niemożliwe. To prawda. Dłużnik z reguły nie jest w stanie porozumieć się z bankiem, gdyż jest laikiem w tej materii. Dlatego negocjacje z bankiem przyniosą efekty dopiero wówczas, gdy są prowadzone w sposób profesjonalny. A co za tym idzie – skuteczny. O efektach takich negocjacji wypowiedzianego kredytu hipotecznego możesz przeczytać w obszernym materiale dokumentującym negocjacje z bankiem i uratowanie przez naszego negocjatora nieruchomości.

Jak zmieniło się prawo w zakresie egzekucji z nieruchomości? Podsumowanie najważniejszych aktualizacji

W ciągu kilku lat weszło w życie kilka kluczowych zmian w przepisach, które bezpośrednio wpływają na sytuację dłużnika. Oto najważniejsze z nich:

1. Ochrona przed licytacją za małe długi (najważniejsza zmiana!)

Zgodnie z nowym art. 952¹ Kodeksu postępowania cywilnego, wierzyciel nie może żądać licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, jeśli jego dług jest nieznaczny. Prawo do złożenia wniosku o wyznaczenie terminu licytacji powstaje dopiero, gdy **wysokość egzekwowanej należności głównej wynosi co najmniej jedną dwudziestą (1/20) sumy oszacowania tej nieruchomości**. Jest to fundamentalna ochrona przed utratą domu z powodu relatywnie niskiego zadłużenia.

2. Aktualna wysokość opłat sądowych

Zmieniła się wysokość opłaty za wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. W 2019 roku było to 60 zł, obecnie opłata ta **wynosi 100 zł** i to ją wierzyciel musi uiścić, aby wniosek o egzekucję z nieruchomości był skuteczny.

3. Rola komornika i asesora – bez większych zmian

Zasada, że najważniejsze czynności (jak opis i oszacowanie) muszą być wykonywane osobiście przez komornika, pozostaje w mocy. Daje to gwarancję, że najbardziej ingerencyjny sposób egzekucji jest prowadzony pod ścisłym nadzorem i z zachowaniem należytej powagi.

Najczęściej zadawane pytania o egzekucję z nieruchomości