Opis i oszacowanie w egzekucji komorniczej – zaskarżenie opisu (2/3)
Jak złożyć skargę na opis i oszacowanie przeprowadzone w toku postępowania komorniczego? Przyjrzyjmy się temu bliżej.
Na wstępie należy przypomnieć, że powyższa skarga przysługuje wyłącznie na czynność opisu i oszacowania. Skarga nie przysługuje zaś na operat szacunkowy sporządzony przez biegłego, wobec czego w sytuacji, gdy nie zgadzamy się z jego oszacowaniem, tudzież zauważyliśmy błędy w jego pracy, to niestety z wypunktowaniem tych uchybień musimy wstrzymać się aż do opisu. Na marginesie informuję, że złożenie skargi na operat biegłego, skutkować będzie odrzuceniem takiej skargi jako niedopuszczalnej. Skargę składamy w kancelarii komornika w terminie 14 dni od daty opisu i oszacowania i należy pamiętać, że jest to termin zawity. Należy tutaj raz jeszcze podkreślić, że termin ten biegnie od daty opisu, a nie od daty otrzymania protokołu (w sytuacji, gdyby komornik wysłał nam go pocztą, chociaż nie ma on takiego obowiązku). Zgodnie bowiem z przepisami, komornik obowiązkowo zawiadamia stronę o każdej dokonanej czynności, ale ten obowiązek ogranicza się wyłącznie do sytuacji, gdy ta o terminie czynności nie była zawiadomiona i przy tej czynności nie była obecna.
Biegły też człowiek – błędy w oszacowaniu
Poruszając problematykę zaskarżenia opisu i oszacowania nalegamy, by wnikliwie wczytali się państwo w otrzymany odpis protokołu i rzetelnie skonfrontowali go z rzeczywistością. Należy pamiętać, że biegły to też człowiek i często zdarza mu się popełniać błędy. Komornik zaś dokonuje opisu i oszacowania na podstawie jego operatu i bardzo często nie jest świadomy popełnionych uchybień.
Zaniżona cena nieruchomości
Należy rzecz jasna zacząć od ceny, która to bardzo często bywa przez biegłych zaniżana. W tym przypadku należy pamiętać, że biegły szacując nieruchomość, zasadniczo będzie używał tzw. metody porównawczej. Metoda ta polega na ustaleniu wartości szacowanej nieruchomości poprzez porównanie ich z nieruchomościami podobnymi, które to nieruchomości były w niedalekiej przeszłości przedmiotem obrotu rynkowego, a dla których znane są m.in. cechy nieruchomości oraz ceny transakcyjne. Warto w tej sytuacji sprawdzić ceny widniejące na najpopularniejszych portalach internetowych, które to specjalizują się w pośrednictwie sprzedaży nieruchomości.
Nierzetelny opis nieruchomości
Następnie należy zbadać, czy właściwie i rzetelnie opisano naszą nieruchomość. Niestety biegli z uwagi na natłok zajęć, bardzo często też wykonują swoją pracę pośpiesznie i powierzchownie, co z jednej strony działa na naszą korzyść, gdyż mamy przesłanki, by zaskarżyć później opis, z drugiej jednak, w sytuacji, gdy zależy nam na sprzedaży nieruchomości, to może rodzić wątpliwości co do prawidłowości takiego oszacowania.
Inne błędy w toku oszacowywania wartości
W dalszej kolejności radzimy sprawdzić, czy nie pomylił się on w następujących przypadkach:
- opisie materiału, z którego wykonano nieruchomość (np. czy okna plastikowe nie opisał jako drewniane),
- oznaczeniu powierzchni nieruchomości (np. pomijając jedną z działek),
- oznaczeniu służebności (np. wskazując błędnie, że nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej),
- oznaczeniu sposobu korzystania z nieruchomości (np. zamiast na cele mieszkaniowe, na cele gospodarcze).
W wielu kancelariach komorniczych pomiędzy opisem i oszacowaniem a licytacją nieruchomości mija bardzo długi okres. Czasami dzieje się tak na skutek bezczynności wierzycieli, którzy do ostatniej chwili zwlekają ze złożeniem wniosku o licytację nieruchomości, a następnie ociągają się z uiszczeniem zaliczki na ogłoszenie prasowe. Częściej jednak winne są sądy, które ze względu na przytłaczającą ilość zadań, nie traktują licytacji z nieruchomości priorytetowo i do jej przeprowadzenia wyznaczają bardzo odległe terminy. Wykorzystując tę okoliczność, spora część dłużników podejmuje próbę unieważnienia operatu szacunkowego, powołując się na art. 156 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741):
„operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Uzupełnieniem powyższego przepisu, jest pkt 4, zgodnie z którym, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. […] Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3.”
Zaskarżenie opisu nieruchomości sporządzonego przez komornika
Reasumując, przepis mówi, że operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony tj. do sporządzenia opisu i oszacowania, przez okres jednego roku (od daty jego sporządzenia), a po upływie tego roku, można ten operat albo wyrzucić do kosza, albo poprosić rzeczoznawcę o potwierdzenie jego aktualności. Skarżący argumentują w sądzie, że operat po roku od sporządzenia, nie został przez biegłego właściwie zaktualizowany, wobec czego cała procedura winna zostać powtórzona od nowa. Niestety jednak, ale w tym przypadku zadłużeni błędnie interpretują wyrażenie „do celu, dla którego został sporządzony”, sądząc, że powyższe określenie odnosi się do całej egzekucji z nieruchomości. Nie jest to jednak prawdą, gdyż jak pisałem powyżej, dotyczy ono stricte czynności opisu i oszacowania. Trzeba tutaj powiedzieć wprost, że tego typu skargi są zwyczajnie oddalane przez sądy, a w uzasadnieniu na pewno zobaczycie państwo taką samą argumentację. Na marginesie mówiąc, gdyby przyjmować tego typu wykładnie, to w Polskich realiach byłoby trudno przeprowadzić jakąkolwiek sprzedaż licytacyjną, nie mówiąc już o tym, że przeprowadzenie drugiej licytacji byłoby prawdziwym cudem.
Jak doprowadzić do dodatkowego oszacowania?
Co w tej sytuacji można zrobić? Najlepszym rozwiązaniem, wydaje się zastosowanie art. 951 k.p.c., zgodnie z którym w przypadku zajścia istotnych zmian na nieruchomości, między opisem a licytacją, można wnioskować o dodatkowy opis i oszacowanie. Należy przy tym pamiętać, że komornik nie stosuje tego przepisu z urzędu – tutaj niezbędna jest nasza inicjatywa. Wniosek ten składa się do komornika. Na postanowienie komornika o oddaleniu, przysługuje nam skarga (art. 767 k.p.c.). Wyrażenie „istotne zmiany w stanie nieruchomości” należy rozumieć szeroko, wobec czego zalicza się do nich każda zmiana, która powoduje, iż protokół opisu i oszacowania jest w znacznym stopniu nieaktualny. Co istotne, chodzi zarówno o czynniki powodujące wzrost ceny nieruchomości, jak i jej spadek. Przyczyny istotnych zmian w wartości nieruchomości to np.:
- wzrost cen lokali/gruntów w danej miejscowości,
- przeprowadzenie generalnego remontu,
- pożar,
- naruszenie konstrukcji budynku na skutek szkód górniczych,
- wymiana dachu,
- wymiana stolarki drzwiowej i okiennej,
- wzniesienie na działce nowej budowli,
- informacja o planowanej inwestycji w pobliżu przedmiotu licytacji itd.
Pamiętać należy, że nie wystarczy samo wskazanie przyczyn, ale wymagane jest również ich uprawdopodobnienie. Warto więc zaopatrzyć się w odpowiednią dokumentację, w tym wszelkie paragony oraz faktury. Reasumując, sam upływ czasu (chociażby nawet znaczny) nie uzasadnia potrzeby dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, o ile nie doprowadził on do istotnej zmiany w jej stanie. Ponadto należy pamiętać, że w ostateczności to licytacja weryfikuje wszelkie wątpliwości co do faktycznej ceny licytowanej nieruchomości.
