Opis i oszacowanie w egzekucji komorniczej – zaskarżenie opisu (2/3)

Jak złożyć skargę na opis i oszacowanie przeprowadzone w toku postępowania komorniczego? Przyjrzyjmy się temu bliżej.

Na wstępie należy przypomnieć, że powyższa skarga przysługuje wyłącznie na czynność opisu i oszacowania. Skarga nie przysługuje zaś na operat szacunkowy sporządzony przez biegłego, wobec czego w sytuacji, gdy nie zgadzamy się z jego oszacowaniem, tudzież zauważyliśmy błędy w jego pracy, to niestety z wypunktowaniem tych uchybień musimy wstrzymać się aż do opisu. Na marginesie informuję, że złożenie skargi na operat biegłego, skutkować będzie odrzuceniem takiej skargi jako niedopuszczalnej. Skargę składamy w kancelarii komornika w terminie 14 dni od daty opisu i oszacowania i należy pamiętać, że jest to termin zawity. Należy tutaj raz jeszcze podkreślić, że termin ten biegnie od daty opisu, a nie od daty otrzymania protokołu (w sytuacji, gdyby komornik wysłał nam go pocztą, chociaż nie ma on takiego obowiązku). Zgodnie bowiem z przepisami, komornik obowiązkowo zawiadamia stronę o każdej dokonanej czynności, ale ten obowiązek ogranicza się wyłącznie do sytuacji, gdy ta o terminie czynności nie była zawiadomiona i przy tej czynności nie była obecna.

Przykład
Komornik sporządził opis i oszacowanie w dniu 01.10.2018 r., dłużnik na czynności nie był obecny. Po opisie komornik wysłał dłużnikowi odpis protokołu opisu i oszacowania wraz z operatem szacunkowym. Dłużnik otrzymał protokół dnia 12.06.2018 r. Termin do zaskarżenia upływa z końcem dnia 15.10.2019 r.

Biegły też człowiek – błędy w oszacowaniu

Poruszając problematykę zaskarżenia opisu i oszacowania nalegamy, by wnikliwie wczytali się państwo w otrzymany odpis protokołu i rzetelnie skonfrontowali go z rzeczywistością. Należy pamiętać, że biegły to też człowiek i często zdarza mu się popełniać błędy. Komornik zaś dokonuje opisu i oszacowania na podstawie jego operatu i bardzo często nie jest świadomy popełnionych uchybień.

Zaniżona cena nieruchomości

Należy rzecz jasna zacząć od ceny, która to bardzo często bywa przez biegłych zaniżana. W tym przypadku należy pamiętać, że biegły szacując nieruchomość, zasadniczo będzie używał tzw. metody porównawczej. Metoda ta polega na ustaleniu wartości szacowanej nieruchomości poprzez porównanie ich z nieruchomościami podobnymi, które to nieruchomości były w niedalekiej przeszłości przedmiotem obrotu rynkowego, a dla których znane są m.in. cechy nieruchomości oraz ceny transakcyjne. Warto w tej sytuacji sprawdzić ceny widniejące na najpopularniejszych portalach internetowych, które to specjalizują się w pośrednictwie sprzedaży nieruchomości.

Błędy przy oszacowaniu, jak zaskarżyć opis nieruchomości?

Nierzetelny opis nieruchomości

Następnie należy zbadać, czy właściwie i rzetelnie opisano naszą nieruchomość. Niestety biegli z uwagi na natłok zajęć, bardzo często też wykonują swoją pracę pośpiesznie i powierzchownie, co z jednej strony działa na naszą korzyść, gdyż mamy przesłanki, by zaskarżyć później opis, z drugiej jednak, w sytuacji, gdy zależy nam na sprzedaży nieruchomości, to może rodzić wątpliwości co do prawidłowości takiego oszacowania.

Przykład
Biegły wycenia kompleks przemysłowy, na który składa się hala produkcyjna oraz budynek biurowy składający się z kilkudziesięciu pomieszczeń. Właściwy opis nieruchomości zajmuje zaledwie 3 strony A4, z czego połowę zajmuje proste wskazanie pomieszczeń wraz z ich powierzchnią (np. (1) pomieszczenie biurowe – 8 m2, (2) pokój konferencyjny – 60 m2 itd.).

Inne błędy w toku oszacowywania wartości

W dalszej kolejności radzimy sprawdzić, czy nie pomylił się on w następujących przypadkach:

  • opisie materiału, z którego wykonano nieruchomość (np. czy okna plastikowe nie opisał jako drewniane),
  • oznaczeniu powierzchni nieruchomości (np. pomijając jedną z działek),
  • oznaczeniu służebności (np. wskazując błędnie, że nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej),
  • oznaczeniu sposobu korzystania z nieruchomości (np. zamiast na cele mieszkaniowe, na cele gospodarcze).

W wielu kancelariach komorniczych pomiędzy opisem i oszacowaniem a licytacją nieruchomości mija bardzo długi okres. Czasami dzieje się tak na skutek bezczynności wierzycieli, którzy do ostatniej chwili zwlekają ze złożeniem wniosku o licytację nieruchomości, a następnie ociągają się z uiszczeniem zaliczki na ogłoszenie prasowe. Częściej jednak winne są sądy, które ze względu na przytłaczającą ilość zadań, nie traktują licytacji z nieruchomości priorytetowo i do jej przeprowadzenia wyznaczają bardzo odległe terminy. Wykorzystując tę okoliczność, spora część dłużników podejmuje próbę unieważnienia operatu szacunkowego, powołując się na art. 156 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741):

„operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Uzupełnieniem powyższego przepisu, jest pkt 4, zgodnie z którym, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. […] Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3.”

Zaskarżenie opisu nieruchomości sporządzonego przez komornika

Reasumując, przepis mówi, że operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony tj. do sporządzenia opisu i oszacowania, przez okres jednego roku (od daty jego sporządzenia), a po upływie tego roku, można ten operat albo wyrzucić do kosza, albo poprosić rzeczoznawcę o potwierdzenie jego aktualności. Skarżący argumentują w sądzie, że operat po roku od sporządzenia, nie został przez biegłego właściwie zaktualizowany, wobec czego cała procedura winna zostać powtórzona od nowa. Niestety jednak, ale w tym przypadku zadłużeni błędnie interpretują wyrażenie „do celu, dla którego został sporządzony”, sądząc, że powyższe określenie odnosi się do całej egzekucji z nieruchomości. Nie jest to jednak prawdą, gdyż jak pisałem powyżej, dotyczy ono stricte czynności opisu i oszacowania. Trzeba tutaj powiedzieć wprost, że tego typu skargi są zwyczajnie oddalane przez sądy, a w uzasadnieniu na pewno zobaczycie państwo taką samą argumentację. Na marginesie mówiąc, gdyby przyjmować tego typu wykładnie, to w Polskich realiach byłoby trudno przeprowadzić jakąkolwiek sprzedaż licytacyjną, nie mówiąc już o tym, że przeprowadzenie drugiej licytacji byłoby prawdziwym cudem.

Jak doprowadzić do dodatkowego oszacowania?

Co w tej sytuacji można zrobić? Najlepszym rozwiązaniem, wydaje się zastosowanie art. 951 k.p.c., zgodnie z którym w przypadku zajścia istotnych zmian na nieruchomości, między opisem a licytacją, można wnioskować o dodatkowy opis i oszacowanie. Należy przy tym pamiętać, że komornik nie stosuje tego przepisu z urzędu – tutaj niezbędna jest nasza inicjatywa. Wniosek ten składa się do komornika. Na postanowienie komornika o oddaleniu, przysługuje nam skarga (art. 767 k.p.c.). Wyrażenie „istotne zmiany w stanie nieruchomości” należy rozumieć szeroko, wobec czego zalicza się do nich każda zmiana, która powoduje, iż protokół opisu i oszacowania jest w znacznym stopniu nieaktualny. Co istotne, chodzi zarówno o czynniki powodujące wzrost ceny nieruchomości, jak i jej spadek. Przyczyny istotnych zmian w wartości nieruchomości to np.:

  • wzrost cen lokali/gruntów w danej miejscowości,
  • przeprowadzenie generalnego remontu,
  • pożar,
  • naruszenie konstrukcji budynku na skutek szkód górniczych,
  • wymiana dachu,
  • wymiana stolarki drzwiowej i okiennej,
  • wzniesienie na działce nowej budowli,
  • informacja o planowanej inwestycji w pobliżu przedmiotu licytacji itd.

Pamiętać należy, że nie wystarczy samo wskazanie przyczyn, ale wymagane jest również ich uprawdopodobnienie. Warto więc zaopatrzyć się w odpowiednią dokumentację, w tym wszelkie paragony oraz faktury. Reasumując, sam upływ czasu (chociażby nawet znaczny) nie uzasadnia potrzeby dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, o ile nie doprowadził on do istotnej zmiany w jej stanie. Ponadto należy pamiętać, że w ostateczności to licytacja weryfikuje wszelkie wątpliwości co do faktycznej ceny licytowanej nieruchomości.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.