Opis i oszacowanie nieruchomości (1/3)
Egzekucja komornicza – opis i oszacowanie nieruchomości – kiedy są możliwe?
Na wstępie należy wskazać, że opis i oszacowanie nieruchomości regulowane są w dwóch aktach prawnych tj. w:
- Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U. 2016 poz. 1263) – zwane dalej „rozporządzeniem”;
- Kodeksie Postępowania Cywilnego (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296 z późń. zm.) art. 942 – 951. – zwany dalej „kodeksem”
Jak już wspominałem wcześniej, wraz z zawiadomieniem o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, komornik wzywa dłużnika, aby ten w terminie 14 dni uiścił całe zadłużenie, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Przedmiotowy termin biegnie dla dłużnika, od daty odebrania wezwania, bądź też od daty uznania go za doręczone. Po tym terminie, wierzyciel uprawniony jest do złożenia wniosku o opis i oszacowanie nieruchomości. W przypadku otrzymania prawidłowego wniosku, który winien prócz elementów właściwych dla pisma procesowego dokładnie wskazywać przedmiotową nieruchomość, co dzieje się np. poprzez podanie numeru księgi wieczystej. Komornik co do zasady wzywa wierzyciela do uiszczenia zaliczki na koszty biegłego, przy czym należy jednak pamiętać, że w przypadku skutecznej egzekucji, to my finalnie zapłacimy za wykonaną czynność, którą wierzyciel jedynie czasowo pokrywał ze swoich środków.
Wyjątkiem są tutaj dwie sytuacje:
- Gdy zajęta nieruchomość, była w okresie 6 miesięcy przed zajęciem prawidłowo oszacowana do potrzeb egzekucji z nieruchomości. W tym przypadku nowego oszacowania nie dokonuje się.
- Gdy w terminie 3 lat od prawomocnego umorzenia egzekucji z nieruchomości, w której dokonano opisu i oszacowania, wszczyna się nową egzekucję – wtedy nowy opis i oszacowanie dokonuje się wyłącznie na żądanie stron.
Należy tutaj podkreślić, że dłużnik musi zostać przez komornika pouczony przy wszczęciu, że ma na złożenie takiego wniosku 14 dni.
Zaliczka na koszty biegłego za opis i oszacowanie nieruchomości – ile kosztuje praca biegłego?
Po uiszczeniu zaliczki na koszty biegłego, komornik powołuje osobę uprawnioną do oszacowania nieruchomości. Na postanowienie egzekutora, co do powołania biegłego, stronom i uczestnikom przysługuje skarga na czynności komornika (art. 767 k.p.c.). Komornik wyznacza biegłemu określony termin na sporządzenie operatu szacunkowego (zazwyczaj jest to miesiąc). Z ważnych przyczyn, wskazany termin może być przez niego wydłużony. Należy zaznaczyć, że komornicy zazwyczaj korzystają z usług tego samego biegłego, a głównymi kryteriami, jakimi kierują się przy jego wyborze, są fachowość oraz koszty usługi. W konsekwencji sporego zainteresowania wykonywaniem zawodu rzeczoznawcy, bywają w Polsce regiony, gdzie z uwagi na dużą konkurencję, ceny operatów spadały czasami do zaledwie 700 zł brutto. Co więcej, mimo że stawki wynagrodzenia regulowane są przez przepisy prawa, to ich ścisłe przestrzeganie należy uznać za fikcję. Zmiany zaś osoby „nadwornych biegłych” nie są zbyt częste i wynikają zazwyczaj z permanentnego niedotrzymywania wyznaczonych terminów, popełnienia poważnych błędów lub niezbyt sumiennego podchodzenia do tematu. Jak powyższe przesłanki wykorzystać do napisania skutecznej skargi na czynności komornika, napiszemy w drugiej części.
Obowiązki dłużnika i komornika przy szacowaniu wartości nieruchomości
Trzeba również pamiętać, że biegłego należy wpuścić do środka lokalu, by umożliwić mu pracę. Odmowa może skutkować zastosowaniem przez komornika art. 814 k.p.c. i przymusowym wejściem do lokalu w asyście policji, biegłego, a nawet ślusarza.
Pomimo obowiązku sporządzenia protokołu opisu i oszacowania na podstawie opinii biegłego, to komornik jako osoba pełniąca określoną funkcję i odpowiadająca na zasadach ryzyka, jest też za tą opinię w pewien sposób odpowiedzialna. Co więcej, nowe rozporządzenie nie dość, że nałożyło na komornika nowe obowiązki, to też prawnie usankcjonowało te, które w wielu kancelariach było praktyką. Przede wszystkim wprowadzono obowiązek oględziny nieruchomości, co ponadto zostało „wzmocnione” przez kodeksowy nakaz rejestracji tej czynności za pomocą urządzenia audiowizualnego. Przepis ten zapewne wprowadzono w odpowiedzi na wpadkę jednego z komorników, który nazbyt mocno zaufał swojemu biegłemu, a ten przy oględzinach pominął jeden z budynków znajdujących się na nieruchomości, co doprowadziło do jej dość sporego niedoszacowania. Komornik ma zatem urzędowy obowiązek ustalenia faktów niezbędnych do dokładnego określenia położenia nieruchomości, a także jej rodzaju, przeznaczenia, stanu i wartości. Biorąc pod uwagę powyższe, żaden egzekutor nie wybroni się już gdy nieruchomość zostanie rażąco przez biegłego niedoszacowania lub gdy działka rolna zostanie sprzedana jako działka budowlaną.
Skarga na czynności komornika – wyliczenie kosztów biegłego
Po zakończeniu pracy biegły wystawia komornikowi rachunek oraz przekazuje kartę pracy biegłego potwierdzające czas poświęcony na dokonanie czynności. W odpowiedzi na to, komornik wydaje postanowienie o ustaleniu kosztów biegłego. Należy pamiętać, że na to postanowienie również przysługuje nam skarga na czynności komornika (art. 767 k.p.c.), gdyż nie musimy się z takim wyliczeniem zgadzać. Po uprawomocnieniu się przedmiotowego postanowienia, komornik przekazuje na konto biegłego środki pochodzące z zaliczki uiszczonej przez wierzyciela.
Na operat sporządzony przez biegłego skarga nie przysługuje, gdyż wspomniana instytucja dedykowana jest wyłącznie do czynności komornika. Wobec powyższego, gdy znamy treść wadliwego operatu, a pouczony o tym komornik nie widzi potrzeby jego aktualizacji przez biegłego, to ze skargą musimy się wstrzymać do czasu ukończenia opisu.
Protokół opisu nieruchomości
Po otrzymaniu prawidłowo sporządzonego operatu, komornik wyznacza termin opisu i oszacowania o czym informuje strony, współwłaścicieli nieruchomości, sąd egzekucyjny oraz uczestników postępowania. Wzór protokołu opisu sporządzany jest zawsze w kancelarii, gdyż jest to czynność czasochłonna i wymagająca dużej skrupulatności. W toku właściwej czynności, która ma miejsce bądź to w miejscu położenia nieruchomości, bądź też w budynku kancelarii, komornik tylko odczytuje sporządzony wcześniej wzór protokołu, pytając obecnych o okoliczności, których nie można było ustalić wcześniej. W szczególności pytania dotyczą umowy ubezpieczenia nieruchomości oraz osób, które znajdują się w jej posiadaniu. Ponadto komornik poprzez zawiadomienie wywieszone w budynku sądu, lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, wzywa uczestników o których nie ma informacji, oraz inne osoby, które posiadają roszczenie co do nieruchomości oraz przedmiotów razem z nią zajętych, aby Ci przed ukończeniem opisu i oszacowania zgłosili mu swoje prawa.
W następnym artykule zastanowimy się jak zaskarżyć opis nieruchomości
