Sprzedaż nieruchomości po wszczęciu egzekucji cz. 3

Co może zrobić dłużnik i jakie są jego prawa do nieruchomości po wszczęciu egzekucji? Czy wolno mu ją sprzedać, darować? Oczywiście. Jednak nie jest to luka w prawie, które taką sytuację przewiduje.

Wróćmy na chwilę do poprzedniej części cyklu opisującej proces egzekucji z nieruchomości.

Moment zajęcia nieruchomości – od kiedy prawnie nieruchomość jest zajęta?

Jak już wspominałem w poprzednim artykule, co do zasady nieruchomość jest zajęta w stosunku do dłużnika w momencie otrzymania przez niego wezwania do zapłaty długu. W stosunku jednak do dłużnika, który takiego wezwania nie otrzymał (np. dłużnik nieznany z miejsca pobytu), jak i również w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku do zbioru dokumentów. Należy jednak pamiętać, że gdyby dowiedzieli się Państwo o egzekucji z nieruchomości przed formalnym zawiadomieniem, lub przed dokonaniem wpisu w księdze wieczystej, to skutki zajęcia powstają dla Państwa w tej właśnie chwili.

Przykład
Pan Stanisław, jak co miesiąc, przybył do kancelarii komornika w celu dokonania wpłaty. W trakcie przyjmowania środków komornik poinformował dłużnika, że dzień wcześniej wpłynął od wierzyciela wniosek o wszczęciu egzekucji z jego lokalu mieszkalnego, a sporządzone w dniu dzisiejszym dokumenty czekają na wysyłkę. W tej sytuacji skutki zajęcia biegną dla dłużnika od chwili powzięcia powyższej informacji.

Rozporządzenie nieruchomością, czyli na przykład sprzedaż nieruchomości po wszczęciu egzekucji

Osoby zadłużone, przeciwko którym toczy się egzekucja z nieruchomości bardzo często zadają pytanie o to, czy po zajęciu domu/mieszkania przez komornika, można dokonać jego sprzedaży?

Zanim odpowiemy na zadane pytanie, to tytułem wstępu pragnę uściślić, że ustawodawca odnosząc się do tak postawionego problemu prawnego posłużył się znacznie szerszym terminem. Jest nim „rozporządzenie nieruchomością”. W terminie tym mieści się zarówno odpłatne, jak i nieodpłatne (np. darowizna) zbycie nieruchomości, jak i również obciążanie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. hipoteka, użytkowanie, służebność). Wobec powyższego, wracając do pytania postawionego na wstępie trzeba sobie powiedzieć, że rozporządzenie zajętą przez komornika nieruchomością jest w świetle prawa możliwe, jednakże czynność taka nie ma wpływu na dalszy bieg postępowania. Egzekucja z nieruchomości toczy się więc, jak gdyby do rozporządzenia nieruchomością nigdy nie doszło.

Sprzedaż nieruchomości po wszczęciu egzekucji

Kupno mieszkania obciążonego komornikiem może nie być okazją życia. A wręcz przeciwnie.

Odpowiadając bardziej precyzyjnie – sprzedaż nieruchomości po wszczęciu egzekucji jest możliwa, jednakże należy pamiętać, że czynność taka rodzi dla stron transakcji określone skutki prawne. Przede wszystkim sprzedaż zajętego domu/mieszkania/działki itp., nie powoduje automatycznego umorzenia egzekucji z nieruchomości, ani też nie pociąga za sobą uchylenia dokonanych już czynności. Wobec powyższego, jeżeli uzyskana ze sprzedaży poza egzekucyjnej kwota, nie pozwoli na całkowite zaspokojenie wszystkich wierzycieli, to komornik w dalszym ciągu będzie kontynuował czynności zmierzające do przeprowadzenia licytacji. W tej sytuacji nabywca nieruchomości będzie występował w charakterze dłużnika rzeczowego i możliwa jest sytuacja, że straci on podwójnie. Po pierwsze wyda pieniądze na zakup feralnej nieruchomości, a po drugie, może utracić swój nabytek na licytacji komorniczej. Ponadto osoba, która nabyła nieruchomość po jej zajęciu, nie może złożyć w sądzie skutecznego powództwa przeciwegzekucyjnego, w którym mogłaby skutecznie domagać się zwolnienia nieruchomości spod egzekucji (art. 841 § 1 k.p.c.)

Przykład
P. Jan Kowalski jest właścicielem mieszkania, które zostało wycenione przez biegłego uprawnionego do szacowania nieruchomości na 100 000,00 zł. Jednocześnie przeciwko p. Janowi toczy się egzekucja z ww. nieruchomości w dwóch sprawach egzekucyjnych tj. z wniosku: Banku Rolniczego S.A. oraz Banku Miejskiego S.A. Obu wierzycielom p. Jan jest winien po 150 000,00 zł. Sąsiad Pana Jana o imieniu Krzysztof postanowił pomóc znajomemu i odkupił jego mieszkanie za cenę 200 000,00 zł. Cena ta dwukrotnie przewyższała kwotę, która byłaby spodziewana na licytacji komorniczej. Po dokonanej transakcji na rachunek każdego z wierzycieli wpłynęło po 100 000,00 zł (zamiast przewidywanych 50 000,00 zł). Mimo, że wierzyciele uzyskali zdecydowanie więcej, niż mogliby uzyskać w toku licytacji, to w świetle prawa i tak mają prawo domagać się od komornika sprzedaży zajętego mieszkania. Podkreślić jednak należy, że nabywca mieszkania będzie jedynie dłużnikiem rzeczowym, wobec czego, komornik będzie mógł przeprowadzić egzekucję wyłącznie z nieruchomości, którą Pan Krzysztof zakupił.

Licytacja komornicza nieruchomości i skutki prawne dla nabywcy

By uchronić się od ewentualnych negatywnych skutków, potencjalny nabywca winien dokładnie przestudiować treść księgi wieczystej. Ustalić, czy proponowana kwota zakupu, wystarczy na spłatę wszystkich ciążących na nieruchomości ciężarów. Należy bowiem pamiętać, że wyłącznie sprzedaż licytacyjna przenosi na nabywcę nieruchomości prawo własności bez żadnych obciążeń osobistych i majątkowych.

Przykład
Lokal p. Jana obciążony jest hipoteką umowną na rzecz Banku Rolniczego S.A. w kwocie 500 000,00 zł, a bank jest jedynym wierzycielem egzekwującym. Nieruchomość ta została sprzedana w toku licytacji za kwotę 100 000,00 zł i mimo że, uzyskana w toku przetargu kwota, oczywiście nie pozwala na zaspokojenie roszczenia banku, to z uwagi iż sprzedaż została dokonana na licytacji komorniczej, to nabywca zakupił mieszkanie p. Jana bez żadnych obciążeń. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności hipoteka wygasła.

Sprzedaż tej samej nieruchomości dwóm nabywcom jednocześnie

Jednocześnie nabywca winien dopilnować, czy dłużnik sprzedający mu lokal, na pewno przeznaczy uzyskaną kwotę na spłatę swoich zobowiązań. W takich przypadkach radzę skonsultować się z notariuszem, bądź adwokatem/radcą prawnym by treść aktu notarialnego chroniła Państwa najlepiej pojęte interesy. Szczególnie zaś uczulam osoby, które pragną zakupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, co do którego nie urządzono księgi wieczystej. Bezwzględnie należy w takim przypadku kilkukrotnie odwiedzić biuro spółdzielni (w tym ostatni raz bezpośrednio przed wizytą u notariusza) i uzyskać pisemne zapewnienie, że osoba sprzedająca nam mieszkanie, nie planuje sprzedaży również innej osobie. Znany jest mi bowiem przypadek, gdy nieuczciwy sprzedawca w tym samym dniu sprzedał dwukrotnie swoją nieruchomość u różnych notariuszy. Wykorzystał fakt, że jedni z nabywców nie dopytywali się spółdzielni o wydawane przez nią dokumenty.

Spłacimy Twoje długi, czyli w domyśle: zabierzemy ci mieszkanie za 1/4 jego wartości

Co zaś się tyczy osób zadłużonych, pragnę uczulić Państwa, by kwota uzyskana z transakcji odpowiadała wartości rynkowej nieruchomości. Sprzedający nie powinien śpieszyć się ze sprzedażą i zbywać ją poniżej wartości komercyjnej, byle tylko spłacić długi. Aktualnie na rynku działa spora grupa „handlarzy”, którzy ogłaszają się niemal w każdym budynku, proponując atrakcyjny zakup nieruchomości. Również tych zadłużonych i zagrożonych sprzedażą przez komornika. Jest to wykorzystanie pierwszego odruchu dłużnika, który sprzedaż nieruchomości po wszczęciu egzekucji rozważa jako swój sposób na wyjście z długów.

Bezwzględnie pamiętać należy, że osoby te są nastawione przede wszystkim na zysk i w ich interesie leży, by za zakupioną nieruchomość zapłacić jak najniższą kwotę.

Ponadto zgodnie z wolą ustawodawcy, nieważne są rozporządzenia przedmiotami, które wraz z nieruchomością podlegają zajęciu. Dotyczy to przynależności i części składowych nieruchomości.

Przykład
  1. Po zajęciu nieruchomości gruntowej, nie można sprzedać pobliskiemu tartakowi drzewa znajdującego się na posesji.
  2. Zajmując nieruchomość gruntową, na której znajduje się stacja benzynowa, jej właściciel nie może zdemontować znajdujących się tam dystrybutorów i sprzedać ich jako osobnych ruchomości.
  3. Po zajęciu, nie można zdemontować umieszczonej w budynku stolarki drzwiowej i okiennej celem sprzedaży.

Zajęcie komornicze nieruchomości a dział IV KW

Pamiętajmy, że po zajęciu przez komornika nieruchomości, wpisanie w dziale IV KW hipoteki umownej jest niemożliwe. Co zaś się tyczy hipoteki przymusowej, to wpisanie takiego ograniczonego prawa rzeczowego jest możliwe. Jednakże prawo takie nie będzie ono posiadało pierwszeństwa w zaspokajaniu (w zależności czy powyższa hipoteka będzie pochodziła od wierzyciela egzekwującego czy nie, będzie ona zaspokajana w kategorii 9 lub 10). Przepis ten powstał, by celowo nie obciążać nieruchomości po ich zajęciu, celem ochrony majątku.

Na koniec komentowanego przepisu, przypominam że ustawodawca uznał oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jako bezskuteczną wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Wobec czego, w sposób jak najpełniejszy chronione są prawa potencjalnego nabywcy.

Sprzedaż nieruchomości po wszczęciu egzekucji – Twoje własne problemy

Mam świadomość, że zajęcie komornicze nieruchomości to temat rzeka. A sprzedaż nieruchomości po wszczęciu egzekucji jest tylko jedną z jego odnóg. Opisane w niniejszym artykule najważniejsze regulacje prawne oraz pułapki to mało dla kogoś, kto właśnie boryka się z zajęciem mieszkania czy domu przez komornika. I na przykład rozważa sprzedaż zajętej nieruchomości w celu spłaty długów. Ma przy tym mnóstwo pytań i wątpliwości. Boi się popełnienia błędów, aby nie wpaść z deszczu pod rynnę.

Na szczęście teraz wystarczy, że zamówi konsultacje prawne, a będzie mógł uzyskać bezpośrednie porady prosto od autora tego artykułu. Oczywiście nie tylko porady merytoryczne, ale również dodatki w postaci pism czy audytu dokumentów. Zamów unikalną usługę w postaci konsultacji bezpośrednich z komornikiem.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.