Zarząd nieruchomością – (egzekucja z nieruchomości cz. 4)

Komornik zajął Twoją nieruchomość, ale nadal w niej mieszkasz. Ażycie toczy się dalej. Kto ma płacić rachunki? Kto odpowiada za remonty? I co z czynszem, jeśli wynajmujesz część domu? Odpowiedzią na te pytania jest zarząd nad zajętą nieruchomością – pojęcie, które w postępowaniu komorniczym ma zupełnie inne znaczenie niż to potoczne. Ten artykuł wyjaśni Ci krok po kroku, jakie masz prawa i obowiązki po zajęciu nieruchomości, dopóki nie zostanie ona zlicytowana.

Jest to czwarta część poradnika. Chcesz odnaleźć poprzednie części – kliknij.

Kto rządzi nieruchomością po wejściu komornika? Zarząd w praktyce

Kodeks postępowania cywilnego nie definiuje wprost pojęcia zarządu. W największym skrócie, jest to zbiór działań, które mają na celu utrzymanie nieruchomości w stanie co najmniej niepogorszonym aż do zakończenia egzekucji. W praktyce sprowadza się to do trzech głównych obowiązków:

• Bieżącego nadzoru i wykonywania niezbędnych napraw.
• Użytkowania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
• Prowadzenia „prawidłowej gospodarki”, co oznacza, że jeśli nieruchomość przynosi dochód (np. z najmu), zarządca ma obowiązek dbać o te zyski.

Scenariusz 1: Ty nadal zarządzasz (zarząd ustawowy)

Zasadą jest, że po zajęciu, nieruchomość pozostaje w zarządzie dłużnika. To tak zwany zarząd ustawowy. Ty nadal mieszkasz w swoim domu, dbasz o niego i zarządzasz nim, ale od tej pory robisz to pod nadzorem sądu i komornika. Nie otrzymujesz za to żadnego wynagrodzenia, ale masz prawo do pobierania z nieruchomości pożytków (np. owoców z sadu) niezbędnych do utrzymania siebie i swojej rodziny, w zakresie określonym przez sąd.

Scenariusz 2: Sąd wyznacza zarządcę przymusowego

Jeśli dłużnik rażąco zaniedbuje swoje obowiązki, sąd może mu ten zarząd odebrać. Dzieje się tak w skrajnych sytuacjach, na przykład gdy dłużnik:

• Porzucił nieruchomość po zajęciu.
• Nie wykonuje bieżących napraw, co grozi jej zniszczeniem.
• Celowo dewastuje swój majątek lub grozi jego zniszczeniem.

W takiej sytuacji sąd wyznacza zarządcę przymusowego. Może to być wierzyciel lub inna, wskazana przez niego osoba. Taki zarządca ma prawo do wynagrodzenia, które jest pokrywane z dochodów, jakie przynosi nieruchomość. Co ważne, jeśli nieruchomość nie przynosi dochodów, sąd nie wyznaczy płatnego zarządcy, chyba że wierzyciel sam z góry złoży w sądzie pieniądze na jego pensję.

W praktyce jednak komornicy rzadko korzystają z tej ścieżki. Jeśli nieruchomość generuje dochód, np. z czynszu najmu, znacznie prostszym i szybszym rozwiązaniem jest bezpośrednie zajęcie wierzytelności z tytułu umowy najmu. Komornik po prostu wysyła pismo do najemców z nakazem przekazywania czynszu na jego konto, a nie na konto dłużnika.

Prawa i obowiązki zarządcy – co można, a czego nie wolno?

Niezależnie od tego, czy zarządcą jesteś Ty, czy osoba wyznaczona przez sąd, zasady są podobne. Zarządca może wykonywać czynności mieszczące się w ramach tzw. zwykłego zarządu, czyli wszystkie te, które są gospodarczo uzasadnione i mogą być pokryte z bieżących dochodów nieruchomości (np. drobne naprawy, opłacanie rachunków).

Jednak na wszystkie czynności przekraczające zwykły zarząd (np. generalny remont, rozbudowa, zawarcie nowej umowy najmu na wiele lat) zarządca musi uzyskać zgodę wszystkich stron (dłużnika, wierzycieli), a jeśli jej nie ma – zgodę sądu. Sąd przed wydaniem decyzji zawsze wysłucha wszystkich zainteresowanych.

Zarządca nie jest bezkarny – nadzór i odpowiedzialność

Nadzór nad prawidłowym sprawowaniem zarządu sprawuje sąd. Każdy zarządca (również dłużnik!) ma obowiązek składać sądowi szczegółowe sprawozdania, w tym finansowe, co najmniej raz w roku oraz po zakończeniu swojej funkcji. Sąd, po zapoznaniu się z opiniami stron, zatwierdza takie sprawozdanie lub je odrzuca.

Za nienależyte sprawowanie zarządu, które doprowadziło do szkody (np. obniżenia wartości nieruchomości), zarządca ponosi pełną odpowiedzialność odszkodowawczą. Może być również ukarany przez sąd grzywną (której wysokość jest waloryzowana, ale oscyluje wokół kilku tysięcy złotych) za niewykonywanie poleceń.

FAQ: Zarząd nad zajętą nieruchomością – najczęstsze pytania