Zarząd nieruchomością w postępowaniu komorniczym ma zgoła inne znaczenie niż to potoczne.
Kodeks postępowania cywilnego dość szeroko omawia problematykę zarządu nieruchomością. W niniejszym artykule pragnę wyjaśnić najważniejsze aspekty związane z tą problematyką.
Co to jest zarząd nieruchomością w toku egzekucji komorniczej
Przede wszystkim należy wyjaśnić, czym tak naprawdę jest zarząd. Bowiem ustawa kodeks postępowania cywilnego nie definiuje tego pojęcia.
Wynika z tego obowiązek:
- nadzoru,
- wykonywania bieżących napraw,
- korzystania z niej zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.
Co więcej, ustawodawca wymaga od zarządcy zajętej nieruchomości, by ten wykonywał czynności niezbędne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Oznacza to mniej więcej tyle, że w sytuacji gdy zajęta nieruchomość przynosi dochody, to zarządca winien nie tylko minimalizować ewentualne straty, ale też wypracowywać oczekiwane z niej zyski.
Zarząd ustawowy i przymusowy nieruchomością
Zasadą jest, że zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika (jest to tzw. „zarząd ustawowy”). Jednakże gdy sprawowanie prawidłowego zarządu tego wymaga, sąd ma obowiązek wydać postanowienie o odjęciu dłużnikowi zarządu i ustanowieniu innego zarządcy (tzw. „zarząd przymusowy”).
Przykładowe sytuacje w których sąd ustanowić może zarząd przymusowy:
- Zajęta została nieruchomość o znacznej wartości np. hala produkcyjna, a dłużnik po odebraniu zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości porzucił ją.
- Dłużnik nie wykonuje bieżących napraw na nieruchomości, co grozi jej całkowitym zniszczeniem lub znacznym obniżeniem wartości.
- Dłużnik po wszczęciu egzekucji z nieruchomości przez komornika oświadczył, że zamierza ją zniszczyć.
Czy zarządca nieruchomości pobiera wynagrodzenie?
Zarządcy należy się wynagrodzenie za wykonywaną funkcję. Wyjątkiem od reguły jest sytuacja, gdy funkcję tą sprawuje dłużnik. Wynagrodzenie to pokrywa się z bieżących dochodów, jakie przynosi nieruchomość. Co jednak w sytuacji, gdy wnioskodawca pragnie zmienić zarząd nad nieruchomością, a ta nie przynosi profitów, z których można by opłacić zarządcę? Regułą jest, że w przypadku, gdy koszty zarządu nie mogą być pokryte z bieżących dochodów, to odjęcie zarządu dłużnikowi oraz powołanie nowego zarządcy nie jest możliwe, chyba że wnioskodawca w terminie 7 dni od chwili wezwania sądu złoży wymaganą kwotę, z której można by go opłacić. Również w przypadku, gdyby ustanowiony zarządca źle sprawował swoje obowiązki, to możliwa jest powtórna zmiana zarządcy.
Kto zostaje zarządcą?
Powołanie zarządcy następuje poprzez stosowne postanowienie sądu. Co do zasady, nie jest on wprowadzany przez komornika w zarząd. W sytuacji jednak, gdy wykonanie ww. postanowienia napotyka opór, to na polecenie sądu, komornik przymusowo wprowadza zainteresowanego w zarząd nieruchomości. Po wprowadzeniu w zarząd, komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby zaległe i przyszłe świadczenia (takie jak np. czynsz) uiszczały zamiast do rąk dłużnika, bezpośrednio do rąk zarządcy. Przepis ten oczywiście nie ma zastosowania w sytuacji, gdy zarząd nieruchomości sprawuje dłużnik. Z mojego doświadczenia zawodowego wynika, że powyższe rozwiązanie jest raczej martwe. Zasadniczo wraz z zajęciem nieruchomości, komornik dokonuje u najemców takiej nieruchomości zajęcia wierzytelności z tytułu umów najmu. Po to, aby na bieżąco otrzymywać z niej pieniądze i spłacać z nich wierzycieli. To bowiem najprostsze rozwiązanie.
Zarządca może wykonywać wyłącznie takie czynności, które są gospodarczo uzasadnione. I jednocześnie mogą być zaspokojone z dochodów, które nieruchomość przynosi. Czynności przekraczające zwykły zarząd (np. generalny remont, rozbudowa itd.) może on wykonywać tylko za zgodą stron postępowania. A gdy te nie wyrażą na to zgody, za zezwoleniem sądu (który przed wydaniem postanowienia wysłucha jednak strony).
Zarządca nie jest bezkarny
Nadzór nad zarządcą, jest sprawowany przez sąd. Zarządca zobowiązany jest do składania odpowiednich sprawozdań (w tym finansowych) w terminach wskazanych przez sędziego. Nie rzadziej jednak niż raz w roku oraz po zakończeniu sprawowania funkcji. Następnie sąd po wysłuchaniu stron oraz zarządcy, może takie sprawozdanie przyjąć lub odmówić przyjęcia w całości lub w części. W sytuacji nieprzyjęcia sprawozdania, sąd może postanowić o zmianie zarządu. W przypadku zaś jego zatwierdzenia , strony które nie zgadzają się z postanowieniem sądu, mają prawo wnieść na nie zażalenie. Zarządca jest odpowiedzialny na zasadach ogólnych za szkodę, która wynikła z nieprawidłowego sprawowania zarządu. I obowiązany jest do naprawienia wynikłej z tego szkody. W sytuacji zaś, gdy zarządca nie złoży stosownego sprawozdania lub nie wykona innych poleceń sądu, może zostać ukarany grzywną w wysokości do 5 000,00 zł.
Jak już wspomniałem wyżej, zarządcy przymusowemu, należy się wynagrodzenie. Ale także zwrot wydatków, które w związku z wykonywaniem funkcji poniósł z własnych funduszów. O powyższych kwotach decyduje sąd w postanowieniu, które można wydać na każdym etapie postępowania. Na wydane postanowienie przysługuje zażalenie. Termin na złożenie wniosku o wypłatę ww. środków wynosi maksymalnie miesiąc od daty ustąpienia lub ustania zarządu. Po tym terminie żądanie wypłaty określonej sumy jest niedopuszczalne. Podkreślę, że koszty egzekucji wraz z wynagrodzeniem i zwrotem wydatków zarządcy, pokrywane są z dochodów jakie przynosi nieruchomość w pierwszej kolejności. Zarządcy ustawowemu tj. dłużnikowi, wynagrodzenie nie należy się. Jego wyłącznym uprawnieniem jest pobieranie z nieruchomości pożytków. Tych, które są niezbędne dla utrzymania własnego i swojej rodziny – w rozmiarze wyznaczonym przez sąd.
Egzekucja komornicza z nieruchomości
Jeśli czytasz ten artykuł, gdyż jesteś dłużnikiem, który ma egzekucję z nieruchomości, mam jeszcze coś. Kilka innych artykułów, jakie na pewno Cię zainteresują.
W tym miejscu przeczytasz o tym, czym w świetle prawa jest i na jakich odbywa się zasadach egzekucja z nieruchomości.
Opis o oszacowanie nieruchomości opisałem w częściach, gdyż temat jest obszerny i ważny.
Natomiast nie napisałem i nie napiszę o tym, w jaki sposób można utrudnić pracę komornikowi w trakcie egzekucji z nieruchomości. Jest to wiedza, którą nie dzieli się żaden jej posiadacz na gruncie publicznym. Co innego prywatnym. Dlatego też, jeśli chcesz „zarobić czas”, zgłoś się do mnie, a przeprowadzę Cię przez cały proces.
Wystarczy, że po zamówieniu konsultacji powiesz, że interesuje Cię usługa pomocy w egzekucji z nieruchomości. Zostaniesz przekierowany do mnie, a na prywatnym spotkaniu przekażę Ci swoją wiedzę. Oraz plan wyjścia obronną ręką z licytacji nieruchomości prowadzonej przez komornika. Do tego celu wykorzystam swoją wiedzę i doświadczenie zdobyte po drugiej stronie. Mam nadzieję, że wiesz, co mam na myśli.
Zapraszam po pomoc zadłużonych w trakcie licytacji komorniczej nieruchomości.