Zatem komornik zajmuje nieruchomość, ale okazuje się, że jest to majątek wspólny , a tylko jedno z małżonków ma długi – jak przebiega zatem taka egzekucja z nieruchomości będącej wspólnością majątkową w praktyce?
Komornik trzyma się narzuconego schematu.
Zajęcie komornicze krok po kroku nieruchomości będącej wspólnością majątkową
Zajęcie przez komornika nieruchomości polega przede wszystkim na:
- zawiadomieniu stron i uczestników postępowania o wszczęciu egzekucji z nieruchomości;
- wezwaniu do zapłaty długu w terminie 14 dni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania;
- złożeniu wniosku o wpis do księgi wieczystej lub złożenia wniosku do zbioru dokumentów.
Zawiadomienie o wszczęciu egzekucji i wezwanie do zapłaty długu, w zależności od praktyki stosowanej w poszczególnej kancelarii, wysyłane jest w tym samym lub w dwóch osobnych pismach.
Pisma te są wysyłane obligatoryjnie do dłużnika, wierzyciela, współwłaścicieli nieruchomości, wierzycieli hipotecznych oraz innych uczestników postępowania. Jednocześnie ww. pisma dostarcza się do właściwego wydziału cywilnego sądu rejonowego celem realizacji obowiązku z art. 9211 k.p.c.. Ponadto wezwanie do zapłaty długu dostarcza się dodatkowo do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego.
Nieruchomość jest zajęta w stosunku do dłużnika w momencie otrzymania przez niego zawiadomienia lub powzięcia przez niego informacji o zajęciu. Od tej chwili biegnie dla niego termin do złożenia zażalenia na klauzulę wykonalności oraz skargi na czynności komornika (w obu przypadkach jest to 7 dni). Ponadto od chwili otrzymania wezwania do zapłaty długu, dłużnik ma 14 dni na spłatę zadłużenia. Po upływie tego terminu, wierzyciel ma prawo złożyć wniosek o opis i oszacowanie nieruchomości. W tym miejscu należy zaznaczyć, że treść art. 923 k.p.c. może być myląca dla dłużnika. Dlatego należy podkreślić, że bez stosownego wniosku wierzyciela, komornik nie jest uprawniony do tego, by sam przejść do następnego etapu, jakim jest opis i oszacowanie.
Co zaś w przypadku, gdy nieruchomość stanowi wspólność majątkową małżeńską?
W tej sytuacji, komornik który otrzyma wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wraz z opłatą sądową, jest uprawniony tylko i wyłącznie do dokonania zajęcia nieruchomości. Przystąpienie do dalszych czynności jest możliwe jedynie w sytuacji uzyskania przez wierzyciela klauzuli wykonalności na współmałżonka. Komornik po dokonaniu ustalenia we właściwej księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów, że nieruchomość stanowi wspólność małżeńską, winien obligatoryjnie wysłać stosowne pismo do współmałżonka dłużnika wraz z pouczeniem o możliwości wniesienia sprzeciwu. Jeżeli adresat pisma skorzysta ze swojego uprawnienia, to organ egzekucyjny zawiadamia o tym fakcie wierzyciela i informuje go o konieczności złożenia wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na współmałżonka dłużnika. Wniosek taki należy złożyć w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma. Jeżeli wierzyciel nie wystąpi w tym terminie do sądu, komornik jest zobligowany do umorzenia egzekucji z nieruchomości. Co jednak, gdy współmałżonek nie wniesie sprzeciwu, a wierzyciel nie wystąpi do sądu o nadanie klauzuli wykonalności? W tym przypadku stosuje się przepis art. 824 § 1 pkt. 4 k.p.c. Zgodnie, z którym postępowanie umarza się w całości (…) z urzędu jeżeli wierzyciel w ciągu sześciu miesięcy nie dokonał czynności potrzebnej do dalszego prowadzenia.
Komornik wie, że nie zajmie skutecznie nieruchomości będącej wspólnością majątkową, ale i tak wywiera presję psychiczną na dłużniku
Z doświadczenia zawodowego (jako egzekutora) piszącego ten artykuł wynika jednoznacznie, że w znakomitej większość przypadków, wnioski takie składane są w sprawach, gdzie nie ma żadnych szans na uzyskanie klauzuli na współmałżonka. Składanie zaś stosownego wniosku do komornika (o czym pisałem w poprzednim artykule), ma jedynie za zadanie wywarcie presji psychicznej na dłużniku i jego domownikach. Jednocześnie w tym miejscu można zadać pytanie, kiedy wierzyciel może jednak uzyskać taką klauzulę? Jeżeli roszczenie powstało po 20 stycznia 2005 r., to możliwość uzyskania stosownej klauzuli zachodzi tylko w przypadku, gdy wierzyciel dysponuje dokumentem urzędowym lub prywatnym, który stwierdza, że objęta tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności prawnej dokonanej za zgodą małżonka dłużnika (np. został złożony przez niego podpis pod aktem notarialnym lub umową kredytową w której zgadzał się na jej zawarcie). W innym zaś przypadku nie muszą się Państwo bać możliwości utraty nieruchomości. Ponadto w tym miejscu należy uściślić, że w przypadku uzyskania takiej klauzuli (jeżeli jej treść nie stanowi inaczej), komornik będzie uprawniony do wszczęcia egzekucji z całego państwa majątku wspólnego (np. samochodu), zaś nigdy nie będzie możliwe zajęcie majątku osobistego współmałżonka (np. wynagrodzenia, emerytury/renty, ruchomości stanowiących majątek osobisty).
Reasumując, po wszczęciu egzekucji z nieruchomości, stanowiącej wspólność ustawową małżeńską, wierzyciel jest zobligowany do dostarczenia klauzuli wykonalności na współmałżonka. A termin dostarczenia nigdy nie będzie dłuższy niż 6 miesięcy od daty wszczęcia egzekucji z nieruchomości.
Wykreślenie ostrzeżenia w księdze wieczystej i usunięcie wpisu ze zbioru dokumentów.
O tym, że komornicy są prawnie zobligowani do dokonania wpisu w księdze wieczystej i złożenia wniosku do zbioru dokumentów, pisałem już wyżej. W tym miejscu nasuwa się pytanie, co z wykreśleniami, gdy np. nieruchomość została sprzedana lub egzekucja z niej została umorzona? Tutaj odpowiedź jest trochę bardziej skomplikowana. Przed 3 maja 2012 r. nie istniał dla komorników formalny wymóg dokonywania wykreślenia nieaktualnych wpisów. Wobec czego, aby „wyczyścić” księgę wieczystą lub zbiór dokumentów, wymagane było działanie samego dłużnika bądź też nabywcy nieruchomości. Po tej dacie w życie weszła nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego i innych ustaw z dnia 16 września 2011 r (Dz.U. 2011 nr 233 poz. 1381). Nakłada ona na organ egzekucyjny również dokonywanie wykreśleń. Uściślając, komentowana nowelizacja dotyczyła jedynie postępowań wszczętych po 3 maja 2012 r., w związku z czym gdyby np. egzekucja z nieruchomości została wszczęta 2 stycznia 2011 r. i została zakończona 2 lutego 2013 r., to komornik w dalszym ciągu nie miał obowiązku dokonania wykreślenia.
Pamiętaj, w niektórych przypadkach to nadal dłużnik musi składać wniosek o wykreślenie
Niestety z uwagi na fakt, że dłużnicy bardzo często nie składali stosownych wniosków o wykreślenie, (na co prócz braku świadomości, miał również wpływ koszt każdego z nich, który wynosi wtedy 30,00 zł), to po latach w wielu księgach wieczystych, powstał niestety niemały chaos. Podkreślić należy, że ww. problem doskwierał również samym komornikom. Bardzo często musieli oni występować do swoich kolegów z formalnym zapytaniem, czy egzekucja z konkretnej nieruchomości jest w dalszym ciągu prowadzona. By posprzątać ten bałagan i wyprostować nawarstwiające się od lat nieścisłości, ustawodawca w nowej ustawie o komornikach, która weszła w życie dnia 1 stycznia 2019 r., zobligował egzekutorów do usunięcia nieprawidłowych wpisów do dnia 30 czerwca 2020 r. Bezwzględny obowiązek usunięcia wpisów z urzędu, dotyczy jednak tylko tych egzekucji z nieruchomości, które zostały wszczęte przed 3 maja 2012 r., ale zostały zakończone po 1 stycznia 2013 r. W przypadku, gdyby egzekucja została wszczęta przed 3 maja 2012 r., ale została zakończona przed 1 stycznia 2013 r., komornik dokona wykreślenia wpisu jedynie na wniosek dłużnika lub wierzyciela wszczynającego egzekucje z tej samej nieruchomości. Gdyby jednak wykreślenia zażądał wierzyciel, na którego wniosek wszczęte zostało postępowanie egzekucyjne, którego dotyczy ostrzeżenie zawarte w księdze wieczystej, to komornik odmówi wykreślenia takiego wpisu, chyba że wskazany wierzyciel będzie chciał egzekwować z tej samej nieruchomości inną wierzytelność.
- Egzekucja z nieruchomości została wszczęta 20 lipca 2010 r. a następnie umorzona 20 sierpnia 2014 r. – w tej sytuacji komornik będzie zobligowany do usunięcia wpisu z urzędu.
- Egzekucja z nieruchomości została wszczęta 20 lipca 2010 r. a następnie umorzona 20 sierpnia 2012 r. – w tej sytuacji komornik będzie zobligowany do usunięcia wpisu jedynie na wniosek dłużnika lub wierzyciela.
- Egzekucja z nieruchomości została wszczęta 20 lipca 2010 r. z wniosku wierzyciela Adama Nowaka, na podstawie Wyroku SR w Opolu z 10 września 2009 r. sygn akt I Co 100/13, a następnie umorzona 20 sierpnia 2012 r. W tej sytuacji, wierzyciel Adam Nowak będzie mógł złożyć wniosek o wykreślenie wpisu jedynie wtedy, gdy będzie chciał z ww. nieruchomości egzekwować inny dług, niż ten objęty ww. wyrokiem.
Co zaś istotne dla komorników (o czym również pisałem w poprzednim artykule), by zbytnio nie obciążać finansowo kancelarii, ustawodawca zniósł wymóg uiszczenia opłaty sądowej za wykreślenie ostrzeżenia w księdze wieczystej. Z tego w aktualnym stanie prawnym, skorzystali również dłużnicy. Dzięki temu, egzekucja z nieruchomości jest tańsza o 30,00 zł.
Egzekucja z nieruchomości będącej wspólnością majątkową – masz pytania? Zamów indywidualną konsultację z komornikiem
Zdaję sobie sprawę, że artykuł nigdy nie wyczerpie pokładu pytań i wątpliwości. Że nawet napisany przystępnym językiem może pozostać nie do końca zrozumiały. A wreszcie – mam świadomość potrzeby poczucia bezpieczeństwa dłużnika. Który chce (i ja się nie dziwię temu) upewnić się, że w jego przypadku komornik nie zajmie mieszkania. Że egzekucja z nieruchomości będącej wspólnością majątkową w jego konkretnym przypadku będzie niemożliwa.
To normalne. Każdy boi się utraty majątku. Dlatego też, szanowny dłużniku, jeśli chcesz uzyskać dokładne informacje, jak polskie prawo i polscy komornicy postrzegają Twój przypadek – możesz skorzystać z usługi indywidualnych konsultacji.
Jeśli boisz się zajęcia komorniczego i chcesz sprawdzić, czy egzekucja z nieruchomości będącej wspólnością majątkową na pewno u Ciebie nie będzie skuteczna, nie zwlekaj i nie daj się wyprzedzić innym w kolejce po wiedzę – skorzystaj z unikalnych możliwości rozmowy indywidualnej o swoim problemie z komornikiem pomagającym zadłużonym.