Reading Time: 5 minutes Egzekucja z nieruchomości będącej wspólnością majątkową
List od komornika. Widnieje na nim słowo „zajęcie”, a obok adres Waszego wspólnego domu. Zamierasz. Choć dług należy tylko do Ciebie albo do współmałżonka, koszmar egzekucji puka do drzwi nieruchomości, która jest dorobkiem Waszego życia. Czy to koniec? Czy stracicie dach nad głową przez problemy jednego z Was?
Spokojnie. Macie w tej sprawie o wiele silniejszą pozycję, niż się Wam wydaje. Ten poradnik krok po kroku pokazuje, jak zablokować licytację wspólnej nieruchomości. Jest kontynuacją serii o egzekucji z nieruchomości – pierwszy odcinek znajdziesz tutaj.
Czy komornik zajmie nieruchomość wspólną?
Tak – i to jest ważne, żeby zrozumieć od razu. Zgodnie z art. 923(1) § 1 KPC tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko jednemu małżonkowi wystarcza, by komornik zajął nieruchomość wchodzącą w skład majątku wspólnego. Dla wierzyciela to czynność prosta i tania: komornik wysyła zawiadomienie do sądu, a ten wpisuje ostrzeżenie w księdze wieczystej. To wszystko. Samą mechanikę zajęcia wyjaśniamy w przewodniku o zajęciu komorniczym.
Ale zajęcie to jeszcze nie licytacja. Ten sam przepis mówi, że dalsze czynności egzekucyjne, czyli sprzedaż domu, dopuszczalne są dopiero na podstawie tytułu wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Zajmując nieruchomość, wierzyciel osiąga na razie jedno: presję. Liczy na to, że widmo utraty domu zmusi Was do spłaty za wszelką cenę. Do faktycznej sprzedaży droga jest jednak daleka i w większości przypadków z góry zablokowana.
Klauzula przeciwko małżonkowi (art. 787 KPC)
Tu dochodzimy do sedna i do Twojej najmocniejszej karty. Żeby komornik mógł sprzedać nieruchomość należącą do wspólności majątkowej, wierzyciel musi najpierw uzyskać od sądu klauzulę wykonalności przeciwko współmałżonkowi dłużnika. A zgodnie z art. 787 KPC sąd nada ją tylko wtedy, gdy wierzyciel wykaże dokumentem (urzędowym lub prywatnym), że dług powstał z czynności dokonanej za zgodą tego małżonka – na przykład, że podpisał się on pod umową pożyczki.
Kiedy sąd nie wyda klauzuli przeciwko małżonkowi?
Przy większości długów pozabankowych, chwilówek i innych zobowiązań osobistych taka zgoda nigdy nie została udzielona. Wierzyciel po prostu nie ma dokumentu, który mógłby przedstawić w sądzie – a bez niego klauzuli przeciwko małżonkowi nie dostanie. Brak zgody małżonka to realna, mocna ochrona wspólnej nieruchomości przed licytacją.
Krok po kroku: sprzeciw i obrona nieruchomości
Oto plan działania dla małżonka, który nie jest dłużnikiem, gdy otrzyma pismo o zajęciu wspólnej nieruchomości:
- Odbierz pismo i nie panikuj. Komornik ma obowiązek zawiadomić Cię o zajęciu wspólnej nieruchomości. To Twoja szansa na działanie.
- Wnieś sprzeciw do komornika (art. 923(1) § 2 KPC). Uwaga na powszechny mit: przepisy nie wyznaczają sztywnego terminu 7 dni na sam sprzeciw – można go złożyć, dopóki trwają skutki zajęcia. Nie znaczy to jednak, że warto zwlekać: im szybciej złożysz sprzeciw, tym szybciej ruszy procedura obronna.
- Teraz termin biegnie wierzycielowi. Po Twoim sprzeciwie komornik niezwłocznie zawiadamia wierzyciela, a ten ma tydzień na wystąpienie do sądu o klauzulę przeciwko Tobie – pod rygorem umorzenia egzekucji z nieruchomości. Jeśli nie podpisywałeś żadnej zgody, klauzuli nie uzyska.
- Umorzenie egzekucji z nieruchomości. Skoro wierzyciel nie zdobędzie klauzuli, egzekucja z nieruchomości zostaje umorzona. Co ważne, nawet gdybyś sprzeciwu nie złożył, komornik i tak nie może sam zlicytować domu – wierzyciel musi w ciągu 6 miesięcy uzyskać klauzulę przeciwko małżonkowi, inaczej dalej nie pójdzie (uchwała SN III CZP 60/96).
Jak w ogóle dochodzi do zakończenia sprawy, opisujemy w tekście o umorzeniu egzekucji komorniczej, a gdy uważasz, że komornik działa wadliwie – w poradniku o skardze na czynność komornika.
A co z wpisem w księdze wieczystej?
Po umorzeniu postępowania nie musisz się już martwić wpisem. Komornik ma obowiązek z urzędu złożyć wniosek o wykreślenie ostrzeżenia o egzekucji z księgi wieczystej Waszej nieruchomości. Księga znów będzie czysta. Zamiast czekać, można też realnie dogadać się z wierzycielem – jak ułożyć spłatę u komornika, opisujemy w tekście o rozłożeniu długu na raty. Więcej o obronie mieszkania przeczytasz w materiale o oddłużaniu mieszkań, a o dalszej części serii – w materiale o sprzedaży nieruchomości po wszczęciu egzekucji.
Grozi Ci egzekucja z nieruchomości?
Nie czekaj, aż zjawi się komornik – im szybciej zadziałasz, tym więcej czasu na obronę. Zamów konsultację z adwokatem, byłym komornikiem, a dziś specjalistą od pomocy zadłużonym w egzekucji komorniczej z nieruchomości.
Zajęcie nieruchomości wspólnej – najczęstsze pytania
Czy komornik może zająć nieruchomość wspólną?
Tak, samo zajęcie jest możliwe – wystarczy tytuł wykonawczy przeciwko jednemu małżonkowi (art. 923(1) § 1 KPC), a komornik doprowadza do wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej. Ale zajęcie to jeszcze nie licytacja. Do sprzedaży domu potrzebny jest już tytuł wystawiony przeciwko obojgu małżonkom, a tego wierzyciel przy długu jednego z nich zwykle nie ma.
Czy mam tylko 7 dni na sprzeciw?
Nie i to częsty mit. Przepisy nie wyznaczają sztywnego terminu na sprzeciw małżonka – można go wnieść, dopóki trwają skutki zajęcia nieruchomości. Termin tygodniowy dotyczy WIERZYCIELA: to on po Twoim sprzeciwie ma tydzień na wystąpienie o klauzulę przeciwko małżonkowi, pod rygorem umorzenia egzekucji. Sprzeciw i tak warto złożyć jak najszybciej.
Czy ochrona dotyczy wspólnego kredytu hipotecznego?
Nie. Przy kredycie hipotecznym oboje małżonkowie są zazwyczaj współkredytobiorcami i oboje wyrażali zgodę na zobowiązanie. Bank ma wtedy tytuł przeciwko obojgu i prawo prowadzić egzekucję z całej nieruchomości. Opisany mechanizm chroni przy długu osobistym tylko jednego małżonka, na który drugi nie wyrażał pisemnej zgody.
Współwłaściciel, ale nie małżonek – co wtedy?
To inna sytuacja niż wspólność majątkowa małżeńska. Jeśli jesteś zwykłym współwłaścicielem nieruchomości (nie w ramach małżeństwa), komornik prowadzi egzekucję nie z całości, lecz z UDZIAŁU dłużnika w nieruchomości. Twój udział pozostaje nietknięty, a nabywca udziału może później żądać zniesienia współwłasności. Art. 923(1) KPC dotyczy natomiast majątku wspólnego małżonków.
Czy potrzebuję do tego prawnika?
Złożenie samego sprzeciwu jest proste i można zrobić to samodzielnie. Jeśli jednak czujesz się niepewnie albo sprawa jest bardziej skomplikowana (np. mieszany charakter długu), konsultacja prawna pomoże upewnić się, że Twoje prawa są w pełni chronione.
Pamiętaj. Artykuł nie stanowi interpretacji prawnej, porady, ani nie jest opinią prawną. Materiały są dostępne nieodpłatnie, a ich zamieszczenie ma jedynie cel informacyjny oraz wyjątkowo doszkalający. Właściciel portalu podejmuje wszelkie działania w celu umieszczania na stronie informacji bieżących, zupełnych i prawdziwych. Właściciel nie ponosi żadnej odpowiedzialności za rezultaty działań podjętych w oparciu o zamieszczone na stronie informacje, ani też za ewentualne braki, nieścisłości lub pomyłki w zamieszczonych materiałach.
