Bank zajmuje mieszkanie….i co dalej?

Zajęcie nieruchomości przez komornika na wniosek banku to scenariusz, który paraliżuje strachem. Dla większości kredytobiorców to koniec – ostateczna porażka i widmo bezdomności. Ten moment bierności i rezygnacji to największy błąd, jaki można popełnić. Szansa na uratowanie mieszkania lub domu często istnieje nawet na tym etapie, ale zależy od jednego, kluczowego czynnika, który prawdopodobnie zignorowałeś przy podpisywaniu umowy kredytowej: od wewnętrznej polityki i „osobowości” Twojego banku.

W tym artykule pokażemy Ci, dlaczego niektóre banki bezwzględnie „odliczają do dziesięciu”, a inne potrafią wyciągnąć rękę do tonącego dłużnika. Opierając się na prawdziwej, zakończonej sukcesem historii, stworzymy dla Ciebie kompletny przewodnik strategiczny po najtrudniejszym etapie życia dłużnika hipotecznego. To nie będzie zbiór pustych frazesów, ale realna wiedza prosto z pola walki o uratowanie nieruchomości.

Typowa ścieżka kryzysu: od szoku do zderzenia ze ścianą

Najczęściej dłużnik budzi się z letargu dopiero wówczas, gdy na wniosek banku komornik zajmuje nieruchomość i wystawia ją na licytację. Dla dłużnika-śpiocha oznacza to realne zagrożenie zostania bezdomnym. Dopiero ten moment uruchamia paniczną próbę działania. Rzuca się wówczas do rozmów z bankiem, aby sytuację załagodzić, cofnąć decyzje banku oraz rozpocząć negocjacje zmierzające do ugody z bankiem i wycofania nieruchomości z licytacji komorniczej.

O ile informacje o zajęciu mieszkania i próbie jego sprzedaży można nazwać kubłem zimnej wody wylanym na głowę dłużnika, o tyle informacje uzyskane w banku to już praktycznie kąpiel w przeręblu.

Ugoda z bankiem po ogłoszeniu terminu licytacji mieszkania

Na tym etapie banki najczęściej nie są zainteresowane ugodą z dłużnikiem na warunkach innych niż swoje – niezwykle restrykcyjne. Po wypowiedzeniu umowy kredytu hipotecznego stawiają w stan wymagalności całość zadłużenia. A wyobrażenie dłużnika o negocjacjach wypowiedzianej umowy z reguły odbiega od rzeczywistości. Są dłużnicy, którym wydaje się, że wpłacą do banku równowartość zaległych rat, a bank podziękuje im w ukłonach, wycofa komornika i zawrze z dłużnikiem ugodę, na dodatek obniżając raty. Wszak – a to tok rozumowania naprawdę wielu klientów w podobnej sytuacji – „skoro nie mogłem płacić rat z racji poprzedniej umowy, to muszę mieć teraz znacznie niższe, abym podołał”.

Tymczasem zderzenie z brutalną rzeczywistością przypomina zderzenie z rozpędzonym pendolino. Bank żąda bowiem wpłaty np. połowy wartości całego kredytu. Czasami zejdzie do 20%. Ale są banki, które od wpłaty 10% wartości zadłużenia uzależniają samą możliwość złożenia wniosku o restrukturyzację.

A 10% to z reguły kilkanaście, a czasem i kilkadziesiąt tysięcy złotych. Tych samych złotych, których 1500 jednostek było do niedawna dla dłużnika czymś niemożliwym do zapłacenia. Dłużnik w takiej sytuacji poddaje się i potulnie odchodzi z banku w biernym oczekiwaniu na swój los. To największy błąd.

Style działania banków – zrozum swojego przeciwnika

Zanim przejdziemy do historii, która daje nadzieję, musisz zrozumieć, że nie wszystkie banki są takie same. Z naszego wieloletniego doświadczenia wynika, że można je podzielić na dwie główne filozofie działania w sytuacji kryzysowej klienta hipotecznego.

Filozofia #1: Pragmatyczni partnerzy

To często duże, ugruntowane instytucje (nierzadko z udziałem Skarbu Państwa lub o długiej historii na rynku), które na kredytobiorcę patrzą długofalowo. Ich działy analityczne doskonale rozumieją, że kosztowna, niepewna i długotrwała licytacja komornicza jest często gorszym interesem niż restrukturyzacja długu, utrzymanie klienta i odzyskanie pieniędzy w dłuższym, ale pewniejszym okresie. Są bardziej skłonne do realnego dialogu, bo ich celem jest optymalizacja odzysku, a nie ślepe trzymanie się procedur. Dialog z nimi jest trudny, wymaga argumentów, ale jest możliwy.

Filozofia #2: Bezwzględni egzekutorzy

Tę filozofię często reprezentują banki bardziej agresywne, skoncentrowane na krótkoterminowych wynikach dla akcjonariuszy, często z kapitałem zagranicznym. Niespłacany kredyt w ich systemie to „zepsute aktywo” (NPL), które należy jak najszybciej usunąć z bilansu. Ich procedury są sztywne, a pole do negocjacji niemal zerowe. Dłużnik to dla nich pozycja w arkuszu kalkulacyjnym, a nie człowiek w kryzysie. Jakiekolwiek odstępstwo od procedury wymaga zgody centrali, co czyni negocjacje ekstremalnie trudnymi. W ich logice licytacja jest najprostszym i najszybszym sposobem na zamknięcie „problematycznej” sprawy.

Wiedza o tym, z którym typem banku masz do czynienia, jest kluczowa. To ona definiuje Twoje realne szanse i strategię, jaką musisz przyjąć. Nigdy jednak nie należy zakładać najgorszego – zawsze trzeba podjąć walkę.

Studium przypadku: jak uratowaliśmy mieszkanie Jakuba przed licytacją

Co może zrobić dłużnik, gdy bank chce zlicytować nieruchomość? Nie ma na to jednej recepty. A każda teoretyczna rada czytana przez dłużnika w aktualnych tarapatach zapewne brzmiałaby jak zbiór frazesów lub wymądrzanie się starej ciotki. Dlatego zamiast pustych rad, opiszę realną historię. Dłużnika, który jak wielu przestał spłacać swój hipoteczny kredyt. I który miał w nieszczęściu dużo szczęścia. Bo to, jaki bank jest wierzycielem, ma dla dłużnika w obliczu licytacji komorniczej kluczowe znaczenie. A prawie nikt nie bierze tego pod uwagę przy wyborze banku w procesie zaciągania wieloletniego kredytu hipotecznego.

Poznajcie Jakuba, który bierze kredyt hipoteczny w PKO BP

Jakub, jak każdy młody i ambitny człowiek, miał swoje plany, marzenia i aspiracje. Marzyła mu się niezależność, czyli własny biznes. I ten Jakubowi wypalił już przy pierwszym podejściu. Pojawiły się pieniądze, a w ślad za nimi realne myślenie o kupieniu mieszkania i uniezależnieniu się od rodziców. Firma Jakuba przynosiła spore dochody, nie było zatem kłopotów ze zdolnością kredytową. Jakub bez żadnego problemu otrzymał kredyt i zakupił upragnione mieszkanie. Jego wybór padł na bank PKO BP i jak się za chwilę okaże – wybór banku był dla Jakuba szczęściem w nieszczęściu. Bo to przyszło bardzo szybko….

Jakub już nie ma kredytu w PKO BP

Kilka błędów w zarządzaniu, złe inwestycje i spadek koniunktury – po biznesie Jakuba w kilkanaście miesięcy pozostały tylko długi. W tym dług kluczowy – kredyt hipoteczny w banku PKO BP, którego zadłużony Jakub nie był w stanie spłacać. W efekcie czego bank wypowiedział umowę i wobec braku spłaty całości zadłużenia wszczął procedurę egzekucyjną.

I tu Jakub zrobił coś, co odróżnia go od 99% załamanych dłużników: nie poszedł jak wielu topić nieszczęścia w tanim piwie czy dopalaczach. Wręcz przeciwnie. Szybko przygotował tobołek i wyjechał za granicę. Aby się szybko odbić i zacząć spłacać swoje długi. Bo wciąż wierzył w uratowanie swojego dobytku. I zajęcie nieruchomości przez bank nie spowodowało depresji, a wręcz przeciwnie – wyzwoliło chęć walki.

Komornik wystawia mieszkanie Jakuba na licytację

Przez rok pobytu w UK Jakub starał się jak mógł doprowadzić do ugody z bankiem. Ten jednak stawiał warunki, których Jakub nie był w stanie spełnić. Ale niezrażony tym każdego miesiąca wysyłał bankowi pieniądze. Był to w jego mniemaniu sygnał o wymowie jednoznacznej:

jestem, walczę, nie skreślajcie mnie

Niestety, komornik wobec braku spłaty całości zadłużenia wystawił mieszkanie na licytację. W tym momencie Jakub postanowił chwycić się ostatniej deski ratunku (chociaż wolelibyśmy aby traktowano nas jak apteczkę pierwszej pomocy), czyli poprosić nas o pomoc w rozmowach z bankiem PKO BP.

Bank daje Jakubowi szansę, czyli ugoda w kilka dni

Jak wiadomo, spraw tak trudnych jak wypowiedziana umowa kredytu hipotecznego nie załatwia się w pierwszym lepszym oddziale banku. Do rozmów potrzebne są bowiem osoby nie tylko kompetentne, czy chcące wysłuchać dłużnika, ale przede wszystkim decyzyjne.

Dlatego w sprawie Jakuba musiałem udać się aż do Gdyni. Tam to bowiem mieści się centrum operacyjne banku, zwane mekką zadłużonych klientów PKO BP. Centrum Restrukturyzacji i Windykacji w Gdyni to miejsce, w którym procesują się sprawy wielu, w tym najtrudniejszych dłużników banku. Tam właśnie spotkałem się w sprawie Jakuba z przedstawicielami banku, aby w trakcie bezpośredniej rozmowy znaleźć rozwiązanie problemów Jakuba.

Celem było przekonanie banku, iż żądanie jednorazowej wpłaty 10% wartości długu nie daje nic żadnej ze stron. Dłużnik nie posiada takich pieniędzy i jest bezradny. Bank zmuszony jest prowadzić drogą i niepewną egzekucję z nieruchomości. Oczywistym jest zatem, iż obustronna ugoda jest rozwiązaniem najlepszym w sytuacji patowej.

W tej sytuacji celem rozmowy z bankiem było doprowadzenie do ugody pomimo braku wymaganych 10% wpłaty własnej. Rozwiązanie znalazło się szybko – bank postanowił zaliczyć wpłacane dobrowolnie przez dłużnika kwoty na poczet wymagalnej do podpisania ugody wpłaty 1/10 wartości zadłużenia. Dłużnik musiał dopłacić jedynie różnicę między zaliczonymi wpłatami, a sumą stanowiącą 10% zadłużenia. Z tym już nie było problemu. Decyzja ta spowodowała, że dłużnik Jakub mógł przystąpić do ugody. Otrzymał nowy harmonogram, nowe niższe raty i kolokwialnie mówiąc „wrócił do świata żywych”. Egzekucja komornicza została zawieszona, a licytacja mieszkania została odwołana.

Kredytowy happy end – norma czy specyfika banku?

Istotnym dla wielu czytelników pozostaje pytanie, czy gdyby Jakub był dłużnikiem innego niż PKO BP banku, to jego historia miałaby taki sam pozytywny epilog? Z całą pewnością nie i możecie wierzyć mojemu doświadczeniu. Są banki, które z założenia na etapie egzekucji i licytacji nieruchomości nie są zainteresowane rozmową z dłużnikiem. A jeśli są, to z pozycji pana i władcy losu nieszczęśnika dyktują warunki nierealne dla 99% zadłużonych.

Dlatego tak ważne jest, o czym wspominałem już, aby podpisując umowę na wieloletni kredyt zabezpieczony nieruchomością kierować się nie tylko tabelką z oprocentowaniem. Bo liczby dają odpowiedź tylko na jedno pytanie – o wysokość raty. Nie mówią, jak zachowa się bank w sytuacji, gdy dłużnik będzie leżał na deskach. Czy wyciągnie rękę i podniesie go do góry, czy odliczy do dziesięciu i odeśle w szeregi bezdomnych….

Bohater niniejszego artykułu miał w swoim kredytowym życiu sporo szczęścia. Trafił na bank PKO BP, który po analizie sytuacji finansowej klienta i przyczyn pojawienia się trudności finansowych, potrafi odstąpić od przyjętych standardowych warunków proponowanych klientom. Gdyby w momencie wyboru pożyczkodawcy skierował swe kroki w stronę innego banku, opowieść o nim miałaby inne zakończenie. Jak historie wielu dłużników, którzy stracili swe mieszkania, domy czy leasingowane samochody. Tylko dlatego, że polityka ich wierzyciela zakłada, iż po wypowiedzeniu umowy kredytu hipotecznego rozmowa z dłużnikiem nie ma sensu….a on sam nie zasługuje na drugą szansę.

Co robić, niezależnie od Twojego banku? Uniwersalny plan działania

Historia Jakuba pokazuje, że wygrana jest możliwa. Ale jego sukces nie był tylko kwestią szczęścia do banku, ale także jego aktywnej postawy. Oto uniwersalna checklista działań, które zwiększają Twoje szanse na uratowanie nieruchomości, niezależnie od polityki Twojego wierzyciela.

1. Porzuć bierność i przestań się ukrywać. Unikanie kontaktu i chowanie głowy w piasek to dla banku zielone światło do eskalacji działań i twardej egzekucji. Musisz pokazać, że jesteś świadomą stroną w tej sprawie, nawet jeśli nie masz pieniędzy.
2. Demonstruj dobrą wolę, nawet symbolicznymi wpłatami. Regularne, choćby niewielkie wpłaty, jak w przypadku Jakuba, to potężny argument w późniejszych negocjacjach. To dowód, że nie jesteś oszustem, a osobą w realnym kryzysie, która próbuje stanąć na nogi.
3. Dokumentuj swoją sytuację i przygotuj argumenty. Zbierz dowody wyjaśniające, dlaczego wpadłeś w kłopoty (np. utrata pracy, choroba) oraz jaki masz plan na wyjście z nich. Banki, nawet te „bezwzględne”, to organizacje oparte na analizie ryzyka. Solidnie przygotowana dokumentacja to sygnał, że jesteś wiarygodnym partnerem do rozmów.
4. Szukaj profesjonalnej pomocy, zanim będzie za późno. Nie czekaj, aż komornik wyznaczy termin licytacji. Im wcześniej do gry wejdzie doświadczony negocjator, tym więcej ma czasu i argumentów, by skutecznie zawalczyć o Twoją nieruchomość, zanim procedury wejdą w ostatnią, najtrudniejszą fazę.

Konkludując – zajęcie nieruchomości przez bank ma przeróżne finały. Najwięcej zależy od polityki banku, ale wiele od samego dłużnika. Jego aktywności, starań w dotarciu do osób decyzyjnych i chęci pokazania bankowi, że na wspomnianą szansę zasługuje.

Warto, aby same banki pamiętały o tym, że klient, który otrzymał możliwość naprawienia swoich błędów, będzie z dużym prawdopodobieństwem klientem podręcznikowym. I stanie na głowie, aby sytuacja, w której bank będzie mógł dokonać zajęcia nieruchomości, nie nastąpi nigdy więcej.

Niniejszy artykuł powstał w oparciu o prawdziwą historię. Oczywiście zmieniliśmy imię naszego bohatera.