Czy licytacja komornicza nieruchomości z powodu długu 1000 zł jest w Polsce możliwe? Udowodnimy Ci, że jak najbardziej.
Jest sobie jakaś zerwana wcześniej umowa u operatora komórkowego. Ten nalicza umowną karę. Abonent nie kwapi się do zapłaty i wierzytelność trafia do KRUK-a. Wierzytelność opiewająca na kwotę 1000 zł. Co robi KRUK? KRUK występuje do sądu i mając w ręku nakaz poleca komornikowi…zająć dłużnikowi mieszkanie.
Brzmi jak złowrogi żart? No to zobaczcie sami….
Licytacja komornicza nieruchomości na żądanie KRUK-a
Kwoty widoczne są na nakazie. Wygląda to strasznie, nieprawdaż? Tak wygląda opieka polskiego państwa nad najuboższymi. Którzy pozostawieni sami sobie z machiną wymiaru sprawiedliwości i firmą windykacyjną, której zasady etyczne wyglądają jak na wezwaniu komorniczym. A co na to przepisy prawa?
W obecnym stanie prawnym nieruchomość zajmuje wyjątkową pozycję jako składnik majątku dłużnika. W przypadku typowym, gdy nieruchomość, której dłużnik jest właścicielem lub współwłaścicielem, stanowi miejsce zamieszkania dłużnika i jego rodziny, specjalne traktowanie mieszkania, jako centrum życiowe dla ludzi, jest konieczne w odpowiedzi na postulat opiekuńczego państwa, które chroni członków społeczeństwa przed bezdomnością, wykluczeniem, ale też otacza opieką własność.
Co normuje egzekucje komornicze?
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296 z późn.zm.) [dalej:Kpc] jest podstawowym zbiorem norm regulujących postępowanie egzekucyjne. Z zasady zamieszczonej w art. 803 Kpc tytuł wykonawczy (tytuł egzekucyjny <prawomocny wyrok, nakaz, ale i akt notarialny> wraz z sądową klauzulą wykonalności) stanowi podstawę do prowadzenia egzekucji ze wszystkich części majątku dłużnika (podstawowe: nieruchomości, ruchomości, prawa), chyba że z treści takiego tytułu wynika co innego. Jako nieruchomość prawo uznaje zarówno nieruchomość mieszkalną, użytkową, jak i rolną, choć w przypadku postępowania egzekucyjnego odnośnie różnych kategorii nieruchomości znajdziemy różnice w ich traktowaniu. Zalecane jest, by dłużnik znał treść tytułu wykonawczego w swojej sprawie, gdyż może znajdować się tam ograniczenie egzekucji, np. wyłączające nieruchomość z egzekucji. Dodatkowo na żądanie dłużnika komornik powinien okazać mu tytuł wykonawczy w oryginale. Nadto obecnie wniosek wierzyciela o wszczęcie egzekucji umożliwia prowadzenie egzekucji według wszystkich dopuszczalnych prawem sposobów – jeżeli jest poprawny, z wyjątkiem egzekucji z nieruchomości.
Szczególną uwagę pragniemy zwrócić na to ostatnie zdanie. Wynika z niego niezbicie, że pomysł na zajęcie mieszkania z powodu długu stanowiącego promil (bo nawet nie procent) jego wartości nie powstał w głowie komornika. To KRUK jako wierzyciel wskazał taką formę egzekucji….
Komornik sam z siebie nie zajmie nieruchomości
Skierowanie egzekucji do nieruchomości dłużnika możliwe jest wyłącznie na wniosek wierzyciela (i jest obowiązkiem wierzyciela, nie komornika, by wskazać jednoznacznie egzekucję z nieruchomości dłużnika jako sposób na realizację tytułu wykonawczego). Ponadto zgodnie z art. 799 §1 Kpc komornik ma prawny obowiązek stosować sposób egzekucji najmniej uciążliwy dla dłużnika. Przepis ten wprowadza zatem zasadę, że sposób prowadzenia egzekucji nie może prowadzić do szykanowania dłużnika i nadużywania egzekucji.
Tym samym możliwość decydowania przez wierzyciela o sposobie prowadzenia egzekucji jest ograniczona (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, sygn. akt I ACa 802/13 z dnia 17 października 2013 r.) Warto jednak pamiętać, że w przypadku złożenia poprawnego wniosku wierzyciela o nawet uciążliwy dla dłużnika sposób egzekucji i bierności dłużnika, komornik nie ma prawa odmówić przeprowadzenia postępowania i licytacji nieruchomości.
Opisany powyżej obowiązek wierzyciela do jednoznacznego wskazania egzekucji z nieruchomości jako sposobu na zaspokojenie roszczenia, nie jest jedynym zadaniem wierzyciela. Otóż art. 801 Kpc sugeruje, by wierzyciel wskazał majątek dłużnika pozwalający na zaspokojenie zaległego świadczenia dłużnika (długu). Kpc preferuje zatem czynne działanie wierzyciela w swojej sprawie – do wierzyciela należy wybór składników majątku dłużnika, które komornik – funkcjonariusz publiczny – ma zająć i egzekwować na poczet długu.
Z perspektywy dłużnika warto pamiętać, iż art. 799 §2 Kpc normuje zasadę, iż jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika, np. gotówki, rachunku bankowego lub ruchomości, wystarcza na zaspokojenie długu, to dłużnik może żądać na piśmie zawieszenia egzekucji z pozostałej części swojego majątku, np. nieruchomości.
Żądanie zawieszenia egzekucji z nieruchomości
Warto złożyć taki wniosek – do sądu nadzorującego postępowanie egzekucyjne – szczególnie jeżeli kwota długu jest zdecydowanie niższa, niż wartość nieruchomości zajętej. W postanowieniu z dnia 9 sierpnia 2000 r., I CKN 761/00, BSN 2000, nr 10 Sąd Najwyższy zauważył, że
„dostateczną ochronę dłużnika zapewnić mogą art. 799 k.p.c., gdyż przewidziana w nim zasada najmniejszej uciążliwości egzekucji obejmuje także wybór sposobu egzekucji, oraz możliwość wskazania innego majątku bądź spełnienia świadczenia aż do zamknięcia przetargu.”
W przypadku złożenia skargi sąd ustala, czy egzekucja oczywiście wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, a komornik orzeka o zawieszeniu postępowania po uprzednim wysłuchaniu wierzyciela i dłużnika. W świetle powyższego naruszenie zakazu szykanowania dłużnika może powodować też cywilną odpowiedzialność wierzyciela za wyrządzoną szkodę.
Na podstawie art. 921 Kpc egzekucja z nieruchomości należy z zasady do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona.
Licytacja komornicza nieruchomości podzielona na etapy
Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości dłużnika odbywa się etapami, a każdy etap – uregulowany w przepisach Kpc – ma charakter obowiązkowy. Komornik w swoich czynnościach podlega, jak wspomniano wyżej – nadzorowi. W sytuacji, gdy dłużnik ma uzasadnioną wątpliwość odnośnie zgodności z prawem (legalności) czynności komornika, powinien złożyć w trybie art. 767 Kpc pisemną skargę. Skarga na czynności komornika to zasadniczy środek zaskarżenia w postępowaniu egzekucyjnym i zarazem środek nadzoru sądu nad komornikiem. Służy na wszelkie czynności – rozstrzygające i faktyczne – oraz na zaniechanie dokonania przez komornika czynności. Skargę należy wnieść się z zasady w terminie tygodniowym od dnia dokonania czynności i może ją złożyć strona, np. dłużnik lub inna osoba, której prawa zostały przez czynności lub zaniechanie komornika naruszone bądź zagrożone. Określając zaskarżoną czynność oraz formułując wniosek o zmianę, uchylenie lub dokonanie czynności, skarżący dokładnie określa swoje skierowane do sądu żądanie zweryfikowania wadliwej, bezprawnej jego zdaniem czynności komornika. Sąd powinien rozpoznawać skargę w zakresie określonym przez skarżącego, lecz zarazem może wyjść poza granice zaskarżenia. Skargę na czynności komornika w toku licytacji aż do zamknięcia przetargu zgłasza się ustnie sędziemu albo referendarzowi sądowemu nadzorującemu licytację, który natychmiast ją rozstrzyga.
Mieszkanie spółdzielcze a licytacja komornicza nieruchomości
Należy tu dodać, że własność nieruchomości obejmować może także samodzielną własność lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W uchwale z dnia 27 sierpnia 2015r., sygn. akt III CZP 42/15 Sąd Najwyższy wskazał, iż „Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: u.w.l.) jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
W myśl art. 1710 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. 2013 r., poz. 1222 ze zm. – dalej: u.s.m.) przepis ten stosuje się odpowiednio wobec osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bez względu na to, czy są członkami spółdzielni, w przypadku powstania długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 1 1 i 5, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej”. Nadto „kwoty uzyskane z licytacyjnej sprzedaży są wpłacane na rachunek depozytowy sądu. Samodzielna egzekucja świadczeń pieniężnych z tych wierzytelności może być prowadzona jedynie na podstawie tytułu wykonawczego uzyskanego przez wierzyciela w innym postępowaniu, a pozostałą kwotę komornik zwraca podmiotowi, którego prawo było przedmiotem sprzedaży.”
Podsumowując, najgorszym rozwiązaniem jest zawsze bierność dłużnika podczas postępowania egzekucyjnego, jak zawsze również nieznajomość prawa. Wierzyciel może skierować egzekucję komorniczą także do nieruchomości dłużnika, jednak dłużnika przed jej natychmiastową i niekontrolowaną sprzedażą na licytacji, chronią odpowiednie normy prawne. W teorii jednak nieruchomość dłużnika może być zlicytowana nawet za niewielki dług.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296 z późn. zm.).
Literatura:
Komentarz do ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U.64.43.296), [w:] A. Jakubecki (red.), J. Bodio, T. Demendecki, O. Marcewicz, P. Telenga, M.P. Wójcik, Kodeks postępowania cywilnego. Praktyczny komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II.
Pamiętaj. Artykuł nie stanowi interpretacji prawnej, porady, ani nie jest opinią prawną. Materiały są dostępne nieodpłatnie, a ich zamieszczenie ma jedynie cel informacyjny oraz wyjątkowo doszkalający. Właściciel portalu podejmuje wszelkie działania w celu umieszczania na stronie informacji bieżących, zupełnych i prawdziwych. Właściciel nie ponosi żadnej odpowiedzialności za rezultaty działań podjętych w oparciu o zamieszczone na stronie informacje, ani też za ewentualne braki, nieścisłości lub pomyłki w zamieszczonych materiałach.