Czy osoba, która zawarła umowę dożywocia nie musi obawiać się licytacji komorniczej? Czy komornik nie wyrzuci jej za długi obdarowanego?
Dobre serce rodziców nieraz zadrży, gdy okazuje się, że ich dom znalazł się na celu komornika za długi ich pociech.
Darowizna nieruchomości za umowę dożywocia i zajęcie komornicze obdarowanego
Dzień dobry, uprzejmie proszę Państwa o pomoc. W 2015 roku darowałam mojemu starszemu synowi nieruchomość w postaci domu jednorodzinnego znajdującego się na przedmieściach […]. Umówiliśmy się, że przepiszę na niego własność, w zamian za dożywocie, na które to składała się między innymi służebność pomieszczeń znajdujących się na parterze budynku. Na pomieszczenia te składał się pokój, sypialnia, mała łazienka oraz kuchnia. W zamian za podpisaną u notariusza umowę syn zobowiązał się do remontu całego budynku. Do końca 2017 roku udało mu się ocieplić budynek, wyremontować część pomieszczeń oraz wymienić źródło ogrzewania. W pewnym momencie zaprzestał remontów, tłumacząc to przestojem w firmie. Dopiero później dowiedziałam się od komornika, że dom został zajęty za długi, których narobili syn z synową i że najprawdopodobniej budynek zostanie sprzedany na licytacji. Wcześniej nie brałam żadnych kredytów, a już na pewno nie pod dom. Co stanie się ze mną, gdy komornik zabierze dom? Mam już 67 lat jestem biedną emerytką z poborami w wysokości 1500 zł. Nie stać mnie na wynajem mieszkania ani na wzięcie kredytu. Dodatkowo przez posesję przebiega droga konieczna do domu mojej kuzynki. Czy będzie musiała ona wykupić tę drogę albo, czy nowy nabywca będzie mógł postawić tam szlaban? A może spróbować odwołać darowiznę? Jeszcze raz proszę Państwa o poradę i pomoc.
Pomimo tego, że w naszym kraju zwykło się mówić „mądry Polak po szkodzie”, to jednak w opisanej przez Panią sytuacji, ustawodawca „na czas” stanął na wysokości zadania. Należy przy tym dodać, że już od najstarszych czasów istnieją różnego rodzaju obciążenia nieruchomości, wobec czego istniała konieczność uregulowania wskazanej problematyki.
Na wstępie należy wskazać, że problematyka którą omawiamy w niniejszym artykule, znajduje się w art. 1000 k.p.c. (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296).
Zasadą (zgodnie z § 1 wskazanego wyżej przepisu) jest jednak wykreślanie, po uprawomocnieniu się przysądzenia własności, wszelkich obciążeń ciążących na nieruchomościach. Wobec tego w sytuacji, gdy np. nieruchomość została sprzedana w toku licytacji za kwotę 300 000,00 zł, a suma ciążących na wskazanej nieruchomości hipotek wynosiła 600 000,00 zł, to i tak w chwili uprawomocnienia się przedmiotowego postanowienia, wszystkie wpisy hipoteczne podlegały wykreśleniu.
Co się nie zmienia po egzekucji z nieruchomości?
Oczywiście jak to bywa w świecie prawników, od tej zasady istnieją liczne wyjątki. Pierwsze z nich znajdują się w art. 1000 § 2 k.p.c. (gdzie również znajduje się odpowiedź na Pani drugie pytanie). Przepis ten wskazuje, że pomimo prawomocnego przysądzenia własności, w mocy pozostają:
- prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy (np. hipoteka ustawowa);
- służebność drogi koniecznej;
- jak również służebność która została ustanowiona z uwagi na przekroczenie granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
- oraz służebność przesyłu.
Wobec powyższego, sytuacja Pani krewnej się nie zmieni i w dalszym ciągu będzie mogła nieodpłatnie korzystać ze wskazanej drogi w dotychczasowym zakresie.
Umowa dożywocia i służebność zachowują moc nawet po skutecznej licytacji
Art. 1000 § 3 k.p.c. reguluje zaś sytuację osób, które znalazły się w Pani położeniu. Ustawodawca stwierdził, że należy utrzymać w mocy wszelkie użytkowania, służebności i prawa dożywotnika ujawnione przez księgę wieczystą lub zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed licytacją, jeżeli:
- nieruchomość nie jest obciążona żadnymi hipotekami;
- nieruchomość jest wprawdzie obciążona hipotekami, lecz wskazanemu prawu przysługuje pierwszeństwo;
- wartość służebności, użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.
W opisanym przez Panią problemie zastosowanie znajdzie pkt 2, gdyż jak wskazała Pani w swojej wiadomości, przed przekazaniem nieruchomości na rzecz syna, dom nie był obciążony żadną hipoteką. Z pełną odpowiedzialnością możemy więc powiedzieć, że nikt (do końca Pani dni) nie będzie miał prawa usunąć Panią z zajmowanych pomieszczeń, a co najważniejsze, nie trzeba tutaj dokonywać żadnych czynności prawnych. Wszystko bowiem zostało „załatwione” przez ustawodawcę. W szczególności bezzasadna będzie skarga na czynność komornika (art. 767 k.p.c.), która zostanie oddalona, a która kosztować Panią będzie 100,00 zł. Również bezcelowe będzie składanie powództwa o wyłączenie (art. 841 k.p.c.), gdyż i one bez wątpienia zostanie oddalone. Na sam koniec pragniemy zacytować fragment Postanowienia Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 24 marca 2014 r., który wprost odnosi się do Pani sytuacji, a który (mamy nadzieję) Panią uspokoi:
Powód […] nie miał tu bowiem świadomości, że jego interesy jako dożywotnika chronione były w dostateczny sposób […]. W szczególności co do faktu, iż nabycie w toku egzekucji spornego mieszkania będzie tu oznaczało, że nowy właściciel będzie nadal obciążony tym prawem, a zatem będzie musiał umożliwić powodowi dożywotnie zamieszkiwanie w lokalu (I C 686/13).
Co warto niestety zaznaczyć, cena wywoławcza nieruchomości, z uwagi na istniejącą umowę dożywocia (jako prawo niezbywalne) zostanie dość znacząco obniżona o sumę oszacowania tego prawa. Z tego też powodu, cena nieruchomości, w której Pani zamieszkuje, z pewnością będzie dla potencjalnego kupca bez porównania atrakcyjniejsza.
Odwołanie darowizny ciężko uzasadnić
Na koniec pragniemy zająć się kwestią odwołania darowizny. Rzecz jasna w teorii istnieje taka możliwość, która wynika wprost z treści art. 898 § 1 k.c., który to przepis dopuszcza możliwość odwołania darowizny w sytuacji, gdy obdarowany dopuścił się względem darczyńcy rażącej niewdzięczności.
Problem niestety polega na tym, że w tego typu sytuacjach, bardzo trudno przekonać sądy, że wskazana przesłanka rzeczywiście zaistniała. Sądy (poniekąd słusznie) po wszczęciu egzekucji, sceptycznie podchodzą do kwestii odwołania darowizny, gdyż bardzo często ma miejsce „zmowa” obdarowanego z darczyńcą, by uniknąć konsekwencji egzekucji. Dość dobitnie wypowiedział się w tym zakresie SO w Katowicach, który to sąd w wyroku z dnia 13 października 2015 r., sygn. akt I C 902/14, postawił następującą tezę:
nie można […] uznać za zachowanie rażąco niewdzięczne zaciągania […] zobowiązań w toku prowadzenia działalności gospodarczej, a dłużnik był uprawniony do rozporządzania swoim majątkiem oraz do zaciągania zobowiązań, w tym zabezpieczonych hipotekami na przedmiotowej nieruchomości. Tego rodzaju okoliczności nie mogą stanowić skutecznej podstawy odwołania darowizny.
SA w Katowicach w wyroku apelacyjnym (sygn. akt I ACa 1069/16) podzielił stanowisko SO i uznał, że pomiędzy pozwanymi a ich synem istniała zmowa […] polegająca na stworzeniu pozorów zaistnienia przesłanek rażącej niewdzięczności.
Dożywotnia służebność może posłużyć wielu dłużnikom do uratowania nieruchomości przed licytacją
Wiesz już, co stanowią przepisy prawa. Ale nie wiesz być może jeszcze, w jaki sposób możesz je wykorzystać. Dlatego też w dodatkowym artykule przedstawimy możliwości ochrony nieruchomości przed licytacją za długi.
Wierząc, że wielu dłużnikom otworzą one szeroko oczy i pozwolą na uratowanie dobytku życia. Wystarczy być sprytniejszym od wierzyciela i odpowiednio wcześniej sporządzić notarialną umowę dożywocia.
Artykuł ukaże się niebawem.
Pamiętaj. Artykuł nie stanowi interpretacji prawnej, porady, ani nie jest opinią prawną. Materiały są dostępne nieodpłatnie, a ich zamieszczenie ma jedynie cel informacyjny oraz wyjątkowo doszkalający. Właściciel portalu podejmuje wszelkie działania w celu umieszczania na stronie informacji bieżących, zupełnych i prawdziwych. Właściciel nie ponosi żadnej odpowiedzialności za rezultaty działań podjętych w oparciu o zamieszczone na stronie informacje, ani też za ewentualne braki, nieścisłości lub pomyłki w zamieszczonych materiałach.