Masz umowę dożywocia – komornik nie wyrzuci Cię za cudze długi

Przepisałeś dom na dzieci w zamian za opiekę na starość, a teraz do drzwi puka komornik z powodu ich długów? W głowie pojawia się paraliżujący strach:

Czy stracę dach nad głową? Czy nowy właściciel wyrzuci mnie na bruk?

Spokojnie. Jeśli zadbałeś o jedną, kluczową rzecz przy spisywaniu umowy, Twoje prawo do mieszkania jest silniejsze niż długi Twoich dzieci i licytacja komornicza. Ten artykuł to Twoja polisa na spokojną starość. Wyjaśnimy, dlaczego umowa dożywocia jest tak ważna i co dokładnie mówi prawo.

Nota aktualizacyjna (sierpień 2025): Poniższy artykuł został gruntownie zweryfikowany pod kątem aktualnych przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Prezentowane w nim informacje, a w szczególności ochrona praw wynikających z umowy dożywocia, pozostają w pełni aktualne i stanowią solidną podstawę prawną do obrony swoich praw w toku egzekucji komorniczej.

Twoja tarcza prawna – dlaczego umowa dożywocia chroni przed licytacją?

Zasadą w egzekucji komorniczej jest, że sprzedaż na licytacji „czyści” nieruchomość z większości obciążeń, w tym z hipotek. Nowy właściciel otrzymuje ją bez długów poprzednika. Ale od tej zasady istnieją potężne wyjątki, a najważniejszy z nich jest zapisany w art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego. Mówi on jasno, że po licytacji w mocy pozostają prawa dożywotnika, użytkowania i służebności, jeśli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami.

Co to oznacza dla Ciebie w praktyce? Jeśli Twoja umowa dożywocia została zawarta i wpisana do księgi wieczystej zanim powstały jakiekolwiek hipoteki związane z długami Twojego syna, Twoje prawo jest „starsze” i silniejsze. Nowy właściciel, który kupi dom na licytacji, kupi go „razem z Tobą” – będzie musiał do końca Twojego życia respektować Twoje prawo do mieszkania i zapewnić Ci opiekę, zgodnie z pierwotną umową.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu wprost potwierdził to w jednym z orzeczeń: „[…] nabycie w toku egzekucji spornego mieszkania będzie tu oznaczało, że nowy właściciel będzie nadal obciążony tym prawem [dożywocia], a zatem będzie musiał umożliwić powodowi dożywotnie zamieszkiwanie w lokalu (I C 686/13).

Umowa dożywocia vs. darowizna ze służebnością – diabeł tkwi w szczegółach!
To jest kluczowa różnica, o której wielu nie wie. Umowa dożywocia (art. 908 KC) to nie to samo co zwykła darowizna z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania (art. 888 i 296 KC). Umowa dożywocia jest o wiele potężniejszą tarczą ochronną. Dlaczego?

Bo w pewnych, skrajnych sytuacjach, służebność mieszkania może zostać wykreślona, jeśli jej wartość nie znajdzie pokrycia w cenie uzyskanej z licytacji. Prawo dożywocia jest o wiele silniej chronione i praktycznie niemożliwe do usunięcia w toku egzekucji.

Co z drogą konieczną do posesji kuzynki?

W tej kwestii możesz być całkowicie spokojna. Prawo chroni również inne kluczowe służebności. Art. 1000 KPC wyraźnie stanowi, że po licytacji w mocy pozostaje służebność drogi koniecznej. Oznacza to, że sytuacja Twojej krewnej się nie zmieni i w dalszym ciągu będzie mogła nieodpłatnie korzystać ze wskazanej drogi w dotychczasowym zakresie, niezależnie od tego, kto zostanie nowym właścicielem nieruchomości.

Fałszywa nadzieja – dlaczego odwołanie darowizny to zły pomysł?

Dowiadujesz się, że podarowaną dziecku czy dzieciom nieruchomością interesuje się komornik. Za ich długi. Twoim pierwszym odruchem może być chęć „cofnięcia” darowizny. Prawo (art. 898 Kodeksu cywilnego) przewiduje taką możliwość w przypadku „rażącej niewdzięczności” obdarowanego. Niestety, w sytuacji, gdy toczy się już egzekucja komornicza, jest to droga donikąd.

Sądy podchodzą do takich prób niezwykle sceptycznie. Dlaczego? Bo zakładają (i często słusznie), że jest to zmowa między darczyńcą a obdarowanym, mająca na celu jedynie ucieczkę przed wierzycielami. Jak orzekł jeden z sądów, zaciąganie zobowiązań w toku prowadzenia firmy nie jest „rażącą niewdzięcznością”, a próba odwołania darowizny w takim momencie to „stworzenie pozorów”. Taki pozew niemal na pewno zostanie oddalony, a Ty poniesiesz tylko dodatkowe koszty sądowe.

Myślisz o umowie darowizny z dożywotnią służebnością? Poradź się prawnika, aby uniknąć błędów

Przepisanie nieruchomości z jednoczesnym ustanowieniem dożywotniej opieki to działanie, które wymaga konsultacji ze specjalistą. Dla naszych czytelników mamy dobrą wiadomość – były komornik, obecnie adwokat specjalizujący się w ochronie nieruchomości przed egzekucją komorniczą, jest do Twojej dyspozycji.

Czy są jakieś minusy? Wpływ dożywocia na cenę licytacyjną

Tak. Ochrona Twoich praw ma swoją cenę – ale płaci ją np. Twój zadłużony syn, a nie Ty. Nieruchomość obciążona prawem dożywocia jest o wiele mniej atrakcyjna dla potencjalnych nabywców. Biegły rzeczoznawca, przygotowując operat szacunkowy, musi obliczyć wartość Twojego prawa dożywocia (na podstawie Twojego wieku i statystycznej długości życia) i o tę kwotę obniżyć wartość całej nieruchomości. W efekcie, cena wywoławcza na licytacji będzie znacznie niższa, a wierzyciele odzyskają mniej pieniędzy. Twój syn nadal będzie miał dług, ale Ty zachowasz swój dom.

FAQ: Umowa dożywocia i komornik – najczęstsze pytania